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キャッシュフローっていったい何?不動産投資を失敗しないための財布の中身

254 views 2016.3.24

利益が上がっても失敗する不動産投資

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投資ということを考えた時、いったいどれぐらいの利益が戻ってくるのかを考えることでしょう。

利益なんか考えないという人は、不動産投資もやめたほうがいいでしょう。

不動産投資というものは、利益を上げるために行うものだからです。

だからこそ、しっかりと、いくら利益が出るのかということを認識していかなければいけません。

 

収入があったとしても、本当にいくら残るのか、手の上に乗るお金はいくら?ということも考えなければいけないでしょう。

帳簿上お金がありますよといわれても、そんなお金は使えないでしょう。

こうした現金の流れを、キャッシュフローと呼んでいるのです。

なんか経営用語のようでわからないという人も、ちょっと待ちましょう。

現金の流れは、そんなに難しいものじゃないのですから、よく考えてみるべきなのです。

 

キャッシュフローは財布に現金が出入りする流れ

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キャッシュフローとは何と聞かれたら、現金の流れですと答えられれば十分です。

たとえば、家賃が入ってきましたとなれば、キャッシュフローはプラスになります。

もしも、部屋のエアコンが壊れ、新しいものに交換したら、現金が出ていくのでマイナスです。

ところが、今入居しようとしている人が、今度支払ってくれる家賃はもらえる予定ですが、キャッシュフローには影響しません。

現金でもらってないのですから当然ですよね。

これがお金の流れでありキャッシュフローなのです。

 

なんでこんなことが必要なのといえば、おそばを食べに行ったとして明日お金をもらうから今日はこれでといって帰れないでしょう。

今日エアコンが必要だけど、2か月後の家賃で払いますといっても家電量販店は売ってはくれません。

財布の中に現金があるからこそ、買うことができるということで、黒字で倒産することを防ぐためにキャッシュフローを考えるのです。

 

とってもいい部屋がありますが、入居率が低い状況になっています。

ですが、人が入れば一気に黒字になりますよといっても、支払いは待ってはくれませんので、不動産投資が失敗に終わってしまうかもしれないのです。

つまり、キャッシュフローをインとアウトで考えることができれば、失敗するようなリスクを減らすことができます。

 

本当にキャッシュフローが安全に見えるのか

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どんなことができるのか、判断材料になるのかということでは、実際に計算してみるのが一番です。

まずは1億円借りて不動産投資を始めると仮定しましょう。

20年までしかだめだけど金利1%と2%だけど25年貸してあげるとオファーされました。

10年後ということで考えると、実は2%のほうが少なくなります。

借入期間が長いほうが、一回に出ていく現金が少ないのですから、家賃収入が同じならキャッシュフローはプラスになる可能性が高まるのです。

だけど25年後には1%よりはるかに大きなお金を支払っていることになります。

これがキャッシュフローとの考えの違いです。

ですが、25年後まで不動産経営を続けていくのであれば、1回の支払額が少なくキャッシュフローがプラスであり続けるほうがリスクは少ないといえるでしょう。

つまり、失敗しにくいのです。

 

未来はよくわからないということもあるでしょう。

できるだけ早く返したほうが安全だというのもごもっともです。

しかし、財布のお金が空になってしまえば、不動産経営はできなくなってしまいます。

キャッシュをプラスにしておくということは、それだけ安全な経営になるということでもあるでしょう。

特に空室率という、収益を確実に減らしていく怖いリスクがあるのが不動産投資なのですから、できるだけお金を残しておくことを考えたほうが、安全だと思いませんか?

米田 幸平

ライター米田 幸平

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