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家賃のリスクが少ない!?集合住宅賃貸の不動産投資のメリット

233 views 2016.3.24

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賃貸経営を行っている人の多くは、やはり集合住宅になっていると言えるでしょう。

なぜならある程度の土地があれば、たくさん家賃を取ることができるからです。

戸建て住宅の場合には、1世帯分の家であれば少ない土地でも経営が可能ですが、たくさんの人に貸し出す場合には、かなり広い土地がなければいけません。

それに対して集合住宅であれば、階層を高くしてしまえばよいので、ある程度土地があれば多くの人に入居してもらう建物を建設することができるのです。

 

集合住宅の大きなメリットとは?

 

だからこそ集合住宅を建てて、賃貸経営という形の不動産投資を行う人が多いのですが、他にも集合住宅にはメリットがあります。

それは部屋数が多いので、少しぐらいであれば部屋が空いていても、大きく収入が減少してしまうことを防げるのです。

もちろん都心などかなり高い家賃を取れるエリアでは大きく収入が減少してしまうでしょうが、それでも他の部屋に入居者がいれば、家賃収入がなくなってしまうということはありません。

 

ただし、家賃を安くすれば入居者も来てくれるでしょうが、逆に家賃が少しでも高いと、入居者が全く来ないという事態になることもあるのです。

この点は戸建て住宅よりも不利になってしまうのですが、日本では多くの人が戸建て住宅に住みたいと思っているので、気に入った物件でなければ集合住宅に入居する人は少ないと言えるでしょう。

しかも隣や上下階の人とトラブルが発生しやすいこともあり、集合住宅の不動産投資を行うのであれば、トラブルが発生したときの対策も必要です。

 

移民問題と不動産投資

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最近はグローバル化の影響により、移民が大量に日本へ押し寄せています。

しかも移民は日本人に比べてトラブルを起こしやすいですし、大家や不動産屋が注意をしても、聞いてくれずに怒り出す人も多くなっています。

もちろん日本人にもこのような人は存在しているので、マナーを守らない人にはどのように対処するのかというのが最大の問題になります。

また、入居者が多いということは、多くの人から家賃をもらえるというメリットがあります。

 

しかし、近年は不景気な時代が長続きしていますし、政治家の悪政で、ありとあらゆる税金が増税されてしまいました。

よって生活が苦しい人の数が激増しているため、家賃を払わない人が増えているという現状もあります。

最近では収入証明を提示しないと貸してくれない、連帯保証人がいないと貸してくれないという集合住宅も増えてきましたが、このようなことをしたため、逆に入居者が減ってしまったという経営者も多数いるのです。

 

住居条件とトラブルの関連性

 

トラブル発生を防ぐために、入居条件を厳しくすると入居者が減り、結果的に収入が減ります。

逆に入居者を増やそうと入居条件を緩くしてしまうと、トラブルが発生しやすくなってしまうのです。

このような点が集合住宅賃貸の不動産投資を行っていく上で大変な面だと言えるでしょう。

さらに集合住宅も古くなれば建て替えが必要になります。

この建て替えの面でも苦労することが多いのです。

 

集合住宅はトラブルが起きやすい

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戸建て住宅では入居している1世帯に許可を得られればよいのですが、集合住宅は全世帯の許可がなければ建て替えができません。

よって建て替え時にもトラブルが発生しやすいと言われています。

集合住宅で多いトラブルは、この建て替え問題と、近隣住人のトラブルだと言えるでしょう。

特に多い近隣住人とのトラブルは、やはり騒音問題です。

 

対処の仕方も知っておこう

 

夜中にお酒を飲んで騒ぐ人もいれば、音楽を大音量でかける人もいます。

上階の足音がうるさい、子供の声がうるさいと苦情を言ってくる人もいます。

このような苦情にどう対処するのかというのも集合住宅賃貸の難しさです。

メリットもたくさん存在しているのですが、デメリットも存在していることを知った上で不動産投資を行わないと、大変な目に遭うこともあります。

田辺 昭義

ライター田辺 昭義

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