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不動産投資は中古の物件じゃダメ?利回りと入居率から考える

139 views 2016.3.25

中古の物件と利回りの計算

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不動産投資の対象として、中古の物件を考える人は多いはず。

なんといっても安く済むのですから、始めやすいことも確かでしょう。

実は安いということは、投資対象としてもってこいなのです。

 

中古の物件の何がいいのかといえば、利回りがよくなるということにあるでしょう。

利回りとは何かといえば、単純に利益がどれぐらい出るのかを数字で表しているものと考えることができます。

たとえば、3000万円で購入したアパートの利回りは9%だったとしましょう。

そうすると、年間で270万円の利益が出るということになります。

 

一般の投資から考えると、表面利回りが5%もあったら大喜びするでしょう。

ところが、不動産投資の場合には、全国平均で9%程度もあったりするのです。

どれだけ効率がいいのかを示す数字でもあります。

だからこそ、この数値を見ると不動産投資をしたほうがいいといわれたりするのです。

 

中古の物件の場合には、購入にかかわる費用が少なくて済みます。

だからこそ、利回りが非常によくなるのです。

これは新築に比べると、びっくりするぐらい有利な条件といえるでしょう。

実際に築5年以内の築浅物件なんかでも、かなり下がってくるのですから、中古物件は魅力が詰まっているのです。

下手をすると、半額なんて物件も出てきますので、利回りはびっくりするほどよくなります。

 

中古の物件が持つ不動産投資の大きなメリット

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中古物件は非常にメリットがありますが、なんでもプラスだけがあるわけではありません。

デメリットもあるのですから、比較して考えなければだめです。

その典型的な例が、傷んでくるということになるでしょう。

 

建物を含め、耐力という考え方があります。

体力ではなく、耐える力で年々減っていくと考えていいでしょう。

減った分は、どこかで直し取り戻さないと建物としてダメになってしまいます。

これが修繕になるわけですが、かなりの費用が必要になってしまうのです。

この修繕費用の掛かり方によっては、せっかくの利回りがパーになってしまうこともあります。

中古マンションなどの場合には、管理費などの中で積み立てということで定期的に引かれていったりしますが、いきなり現金で出ていくことだってあるのです。

 

不動産投資として見つけやすいということもあるでしょう。

新築物件は、だれかが住めば中古物件になってしまいます。

その全体数を考えれば、中古物件のほうがはるかにあるに決まっているのです。

それだけいい物件も見つけやすくなるので、不動産投資としても中古物件が中心となるでしょう。

 

入居率は新築に負けてしまう

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デメリットとして考えなければいけないのが、入居率の問題です。

新築といったほうが響きもいいのは間違いないでしょう。

だれの手もついていないのですから、少々高くてもと思います。

 

ところが、中古となると、どこか問題があるのじゃないかとか、きれいじゃないかもしれないとか、いろいろな心配がつくでしょう。

その分だけ家賃が安ければいいですが、あまり変わらないのなら新築を選ぶはずです。

つまり、入居率ということでは、中古よりも新築のほうがいいということになってしまいます。

 

不動産投資の収益物件としては、新築か中古かということはとても大事な意味があるのは間違いありません。

ですが、それ以上に立地を考えないと、だれも借りてくれないのです。

逆にいい場所であれば、新築も中古も関係なく入居率が上がりますので、どんな条件なのかということも考えておかなければいけません。

新築でも、人里離れた場所で買い物もできないようなところだったら、家賃が少々安いとしても、だれも借りてはくれないで終わってしまうのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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