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アパートローンをどう引き出すかが問題!ポイントを押さえて有利な条件を

140 views 2016.3.25

言い方は不動産経営であっても投資である

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不動産投資というものは、自分が住むための住宅を購入するわけではありません。

まったく異なる収益物件に対する投資です。

この大きな違いを間違えてはいけません。

ローンを組むことになるケースがほとんどですが、利用目的が異なるため、商品自体が違います。

 

基本的な考え方として、投資目的である以上、審査基準が厳しくなります。

おそらく借りるときには、不動産経営という名目にはなるでしょう。

ですが、実体は投資であることには変わらないということがポイントになってくるのです。

この目的の違いが融資条件の違いにもつながります。

 

頭金と物件の評価

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現実的に相当な収益物件などを用意できなければ、頭金の用意も必要です。

住宅ローン以上にフルローンは非常に厳しいものとなります。

住居取得と同様に収益物件の購入時にさまざまな経費が出ますので、これも考えていかなければいけません。

7%~10%の現金は用意できなければいけないのですから、頭金と合わせ30%以上は設定しておかなければいけないでしょう。

 

頭金は、融資条件として30%程度を設定しているところが多くなっています。

これぐらいの自己資金の用意は、この先の返済能力につながると考えていることは間違いありません。

フルローンが住居目的よりも厳しいのも、こうした返済能力をもっと求められているからです。

ただし、収益物件のもつ価値によって、この頭金も変化して行きます。

 

明らかに物件の評価額が高く、収益性が求められるのであれば、頭金なしで融資を受けられる可能性はあるでしょう。

毎月の想定利回りが一定水準を超え、実際に収入としてつながり、返済額を上回るようであれば、頭金のほかにも融資条件が下がってくるでしょう。

融資基準は設定はされていますが、その時々の状況や条件によって変化すると考えられるのです。

当然のことですが、社会情勢や経済状況などによって厳しくなる可能性も否定できません。

 

住宅ローンとアパートローンの活用

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絶対にできるというわけではありませんが、条件さえそろえば住宅ローンを使って不動産投資を始めることができるケースもあります。

自分が住むことが目的として融資する住宅ローンですが、この条件として自宅として使う面積が1/2以上であれば融資をすることがあるのです。

つまり、アパートを建てて、半分は貸し出すといったケースにも対応していると考えることができるでしょう。

 

住宅投資として考えた場合、新築で建てることはまれですので、中古のアパートを見つけたとします。

1室だけ自分で使うというのでは、住宅ローンを使うことができません。

しかし、2階建てならば、1階を自分の家族で使うようにするのです。

それも1/2になるように、1階は間仕切りを壊し、床面積を増やしてしまえば1/2を超えるでしょう。

これによって融資条件を満たすのです。

こうした方法なら、収益物件でも金利の負担を抑えることができます。

新築でも条件を満たせばいいのですから、大きなポイントになってくるでしょう。

 

金融機関は、融資をする以上さまざまな審査をしてくることになるでしょう。

仮審査といったこともあります。

仮でも収益があるのかどうか、それを返済に回してもらえるのかどうか考えるということは、ちょっと不安の残る要素があるような物件をぶつけてみると、本当に大丈夫かどうか審査をしてくれるのです。

判断の難しい収益性ですが、こうした利用方法もあることを知っておくといいでしょう。

 

不動産投資とアパートローンは、重要な関係にあります。

うまく活用する方法を考えるとともに、ポイントがどこにあるのかを見落とさないようにすることが大切なのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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