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チャンスを失わないように!ローン特約の必要性と問題

135 views 2016.3.25

せっかく見つけた収益物件をどう扱うか

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不動産投資を始めるのであれば、収益物件を見つけなければいけません。

そのうえで、アパートローンといった商品を金融機関に依頼するのです。

この融資を受けて、初めて物件を手にして投資がスタートすることになるでしょう。

これが不動産投資の肝となる部分であり、だれもが通る重要ポイントなのです。

それだけハードルが高いポイントともいえるでしょう。

 

だからこそ、審査が通りやすい金融機関を探し、交渉を進めていく必要があります。

ですが、金融機関の担当者も、審査をする人も人間です。

不確定要素が詰まっているのですから、絶対に審査が通るということはないでしょう。

そんな確約をする金融機関も危険な存在です。

確実に融資されるとは限らない以上、ここで考えなければいけないことが出てくるのです。

それがせっかく抑えた収益物件の扱いになります。

 

アパートローンの融資の申し込みのタイミングと契約

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収益物件を買い取り、不動産投資をすることになるのですから、融資を受けなければスタートできないでしょう。

ですか、仮でも何でも押さえておかなければ、だれかに借りられてしまうかもしれません。

対抗できるようにするために、要件を付けておく必要があるのです。

それが売買契約になります。

 

売買契約を結ぶのであれば、これから受ける融資の話をすることになるでしょう。

まだこの時点で決まっているわけはありません。

なぜならば、金融機関には、この収益物件を抑えてあるから貸してほしいと持っていくからです。

そこで、売買契約の中に、アパートローンを契約の成立要件とする旨を書き込むことが重要となります。

 

不動産投資にとって、初めての大きなハードルであることを考えると、売主も何とか売りたいということでこの条項を盛り込むことに反対はしません。

反対したら売れなくなってしまうからです。

 

この条項を盛り込むことにとって、仮に融資が成功しなかった場合には、契約は無効とすることができます。

買主側としても、この取引に関する一切の責務は追わないで済むようになるのです。

もちろん、なにか契約破棄に関する条件があったとしても、これを追う義務はなくなるといえます。

こうした予防策を張ることは、契約において常識であることを忘れてはいけません。

 

欠かすことができないローン特約と記載方法の問題

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問題は、どうやって記載するかです。

その書き方によって、契約がいつまで有効なのかも変わってくるでしょう。

融資が受けられない事実を持って、即座に無効としてしまうのか、それとも買主に解除権を与えるのか、この辺りは大きな問題となります。

即座に無効となれば、すぐになかったものとなるでしょう。

ところが、解除権を与えるということになると、他の金融機関に申し込んでみるから待ってくれということもできるのです。

これがあとから大きく響きますし、紛争になってしまうことも出てきます。

 

売買契約は、双方の合意に基づいて交わされますが、あまりに一方が不利になるような条件は、無効とされる可能性もゼロではありません。

ところが、この場合にはどちらもいい分が異なる可能性があり、取引自体が成立しないような不誠実な事態も起きかねないのです。

特に待っている間には、売主はどこにも交渉できないのですから、かなり不利な条件となるでしょう。

 

不動産投資を考えるうえで、収益物件と住宅ローンは欠かせない条件です。

ローン特約を付けることは大切ですが、よく考えて契約するようにしなければいけません。

確かに細かな部分で法律もかかわってくるため、内容がわからない場合には、専門家を入れておくといったことも必要となるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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