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金利だけを見ているとはまる落とし穴!不動産投資としてみるリスクと返済総額

179 views 2016.3.25

金利だけが不動産投資のポイントじゃない

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不動産投資を始めるとすると、そのほとんどはアパートローンの利用となるでしょう。

現金をそこまで投資するということ自体にリスクがありますし、費用対効果も著しく下げることになります。

こうした融資を受けるとすると、なかなか気持ちも上がらずきついことになるでしょう。

そのために、さまざまな金融機関の情報を集め、本当に借りることができるかどうかを判断し交渉に臨んでいくはずです。

この条件の中には、金利ということも出てくるでしょう。

しかし、この金利を単純に見ているだけでは、不動産投資はうまくいかなくなってしまうのです。

 

将来のことも含め金利のタイプをよく考える

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不動産投資を行う場合、金利は高めの設定にされてしまいます。

経営といったところで、実態は投資と変わらないわけですから、そもそも生活に影響を与えません。

だからこそ、住宅ローンに比べて金利が上昇してしまいます。

そこで、できるだけ金利の低いところを選んでいくことになるでしょう。

ここまでは決して間違いではありません。

それどころか正しいことなのです。

問題は、この先にあるということを忘れてはいけません。

 

何が問題かといえば、金利が固定か変動かというところが最初にあります。

おそらく、できるだけ金利を下げようとすれば、変動金利にすることでしょう。

変動金利は、最初は低く設定されています。

これが半年ごとに見直しがかかり、5年後に返済額まで変更となるのが一般的です。

つまり、今は低いが将来はわからないということになるでしょう。

 

将来はだれにもわからないということが困った点ですが、これから先、社会情勢や経済状況が変化するということを予測できるのであれば、ちょっと待たなければいけません。

そこには金利の変動ということがついて回ってきますので、上がっていきそうであれば、固定金利を選ぶべきなのです。

当然下がっていきそうなのであれば、変動金利のほうがよほど有利になります。

 

固定金利とは、一定期間の金利を固定するということです。

全期間固定もあれば、一定期間固定したのち、変動金利に移るか固定期間の再契約かを選択するものもあります。

どちらも、社会に何があろうが、金利は固定されているため、変動リスクがありません。

その代りに、設定されている金利は変動金利よりも高くなります。

 

問題は、一定期間固定です。

これは変動と固定のいいところ取りに見えますが、実はデメリットの掛け合わせでもあるのです。

最初から固定されているため、変動金利よりも金利は高くなります。

ところが、社会情勢を考え変動金利に変えた段階で、固定金利の持つリスクの強さを失うのです。

そんなことが読めるのであれば、初めから変動金利にすればよかったのですから、デメリットの掛け合わせであるといえるでしょう。

 

最後に待っている落とし穴

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最初の金利が低くても、まだ問題はあります。

家賃収入が順調になると、できるだけ返済総額を少なくするために繰上返済や一括返済を考えるはずです。

ところが注意しなければ、金利は低かったものの、繰上返済に手数料や上限があったり、一括返済にペナルティがついていたりすることがあります。

これが曲者で、かなりの金額を返済することにつながったりするのです。

そうなると、金利が低かったことなど吹き飛んでしまうほどの出費となるため、他の条件もよく考え選ばなければ失敗してしまいます。

 

不動産投資は、情報を多角的に検討することが重要です。

金利というところだけで目がくらんだりすると、大失敗につながりますので、将来的なビジョンを持って取り組むことが成功の秘訣であるといえるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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