不動産投資と暮らしの情報サイト

不動産投資のリスクを正しく読む!成功させるために失敗を知ること

122 views 2016.3.25

リスクを正しく見積もることが成功の秘訣

293ced685a6d56526f7393f727c51ad5_m

最近、テレビなどでも不動産投資が紹介されたりするようになりました。

魅力的であることは事実ですが、メリットともにデメリットも存在することを無視することはできません。

投資である以上こうしたリスクを正しく理解し、対応して行くからこそメリットを生かすことができるからです。

不動産投資の成功の分かれ目ともいえる部分ですので、目をそらさずに直視することが必要といえるでしょう。

 

インカムゲインで利益を上げる以上、恐ろしいリスクとなるのが空室です。

収益物件に入居者出てきて初めて利益が上がっていく以上空室になれば、何も得られなくなります。

不動産投資ということで考えた場合、20%程度の空室率を見なければいけないといわれている現在、これをどこまで下げるのかがキーになっているといえるでしょう。

 

空室が続くと、返済はどんどん苦しさを増すことになるでしょう。

キャッシュフローはどんどんマイナスになります。

収益物件も年々老朽化が進み、対策していかなければいけなくなる以上、こうしたキャッシュフローの悪化は致命的なものになって行くのです。

空室の発生は、最悪のシナリオにつながるといえるでしょう。

 

流動性が低いことを理解する

80650a83d92409a353563344610afc99_m

土地付き収益物件を手に入れるということは、ほとんどの場合価値がゼロになるということはありません。

例外的に震災などで住むことができなくなってしまったりすると、価値がなくなる可能性はゼロではないという部分です。

もし最悪のケースとなったとき、売れば現金にできるという強みがあることも確かでしょう。

しかし、不動産は流動性が低く、簡単に現金にはできません。

売れないとなれば、価格を下げることになるため、評価額以下の金額しか手にできないことがほとんどなのです。

売却価格が残債を超えれば問題はないのですが、投資効率を考えフルローンになっていたりすると、ほぼ下回ることになるでしょう。

これが自己破産につながるパターンであり、巨大な損失を出すシナリオです。

こうならないように常に計算して、繰上返済なども活用していかなければいけません。

 

キャッシュアウトをどこまで計算できるか

c677f11b813a8461210840bed2884a6b_m

キャッシュフローとキャッシュアウトの関係が重要になってくるわけですが、繰上返済をしてリスクを回避しようと考えると、キャッシュアウトが増加することになります。

フルローンで不動産投資を行っている場合、キャッシュアウトは大きくなりやすいというリスクを抱えます。

金利の変動によって、さらに大きく膨れる可能性を無視することもできません。

フルローンは投資効率を最大化することができることは間違いありませんが、キャッシュということで考えればリスクは相当なものとなるのです。

それだけに、投資としてどう計算し見積もっていくのか、甘い理想を掛けるのではなく、現実を見て堅実に進めていかなければいけないといえるでしょう。

 

キャッシュアウトということでは、収益物件は必ず老朽化します。

安定した入居率を維持するためには、老朽化は回避しなければいけないリスクです。

そうなると、修繕費を常に見積もり、使えるようにして行かなければいけないでしょう。

自分では小さな老朽化だと思っていたことも、入居者からするとそれはいただけないと考えるかもしれません。

こうしたリスクを顕在化する前に、どこまで摘むことができるのか、この辺りも不動産投資の腕といえるでしょう。

 

不動産投資は、利回りのいい投資であることは間違いありません。

どれだけリスクを見て、利回りを悪化させずに済ませられるのか、さじ加減一つになるのですから、常に研究し対策していくことが求められるのです。

 

米田 幸平

ライター米田 幸平

米田 幸平の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!