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ああ、しまった!失敗例から学ぶ不動産投資

143 views 2015.12.2

普通のサラリーマンが不動産投資としてマンション経営をしようとした時、順調に成功する場合もありますが、いろいろな問題を抱えてしまう場合もあります。

失敗して、後悔する前に、いくつもの失敗例を参考にしながら、どうすれば失敗を防ぐことができるかをじっくりと考えておく必要がありそうです。

 

投資対象として物件を選んでいますか

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物件を購入する場合、考えなければならないことがたくさんありますが、一人暮らし用のワンルームタイプにするか、ファミリータイプにするかも、大きな問題のひとつです。

ファミリータイプはワンルームタイプに対して、購入価格は2倍、3倍になりますが、家賃はそれほど高くはなりません。ファミリータイプはワンルームタイプに比べると 利回りは低くなります。

それは分かっていましたが、将来、自分の家族が住む場合も考えると、ファミリータイプにするべきだと決めました。

ところが、実際に運用を始めると、その他にいろいろな問題があることが分かってきました。

入居していた人が退去した時、ファミリータイプは部屋が広いため、リフォーム代やクリーニング代が大きくなります。それに、リフォームが完了するまでに時間もかかりますから、空室の期間も長くなります。

マンションの規模が大きい分、毎月の修繕積立金も大きく上がっていきます。修繕積立金がこれだけ上がるものだとは思っていませんでした。管理費も高くなっていますし、修繕が必要な部分も多くなります。

当初の見込みでは、毎月収益が出ることになっていましたが、今では赤字になっています。

このまま運用しても利益がでないので、自分たちで住もうかと思った矢先、転勤で勤め先が遠くになってしまったので、当分は自分たちが住むことにもなりません。

やはり、あくまで投資対象として物件を選ぶべきだったと、今は後悔しています。

 

目先のことだけ考えていては!

マンション経営が成功する鍵は立地条件の良さだと聞いていたので、駅や商店街に近い、立地条件の良い、サブリース契約の付いた中古マンションを購入しました。

最初の2年は何の問題もなく、安定した家賃収入があり、わずかながら収益も出ていました。

サブリース契約の更新の際、家賃がかなり低くなると聞かされたので、それならとサブリース契約を打ち切り、手数料も安い一般管理に変更することにしました。

変更後もしばらくは良かったのですが、立地条件の良い場所なので、近くにいくつもの新築マンションが建てられるようになってからは、入居者が退去してしまうと、次の借り手が見つかるまで、何ヶ月も空室の状態が続くようになりました。それに、借りてもらうためには家賃も大幅に下げざるを得なくなりました。

立地の良さで、成功する筈だったマンション経営は完全な赤字に転落してしまいました。なんのためにサブリース契約を打ち切ったのか。目先のことしか考えなかった浅はかさが悔やまれます。

 

新築にもリスクが

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新築マンションを購入して、すぐに入居者が見つかり、家賃収入もあり、順調な滑り出しでした。

最初の入居者は2年で退去してしまったので、入居者を募集したのですが、そのままの家賃では入居者が決まらず、仕方なく家賃を下げました。築2年でも、中古物件になるため、中古マンションの家賃相場に合わせる必要があったのです。

新築マンションの購入価格を考えると、中古マンションの家賃相場に合わせなければならないことに、悔しい思いがして仕方ありません。

 

高利回りだけに目が行ってしまって

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高利回りの物件だということで、中古マンションを購入しました。

確かに高利回りというのは嘘ではなかったのですが、購入して1年が過ぎた頃、入居者が退去して、新しく入居募集する段階で、管理会社から提示された家賃は以前よりも1万2千円も安くなっていました。

立地条件の良い場所だったので、周りにマンションの競合が多くなり、家賃設定で差をつけなければ、入居者が決まらないからだということでした。前の入居者は賃貸期間が長かったので、最初の家賃がそのままになっていたようです。

高利回りだけに目が行ってしまった結果だったと反省しています。

 

こんな保険があったのですね

住宅ローンを組んだ人が死亡、もしくは重度障害になった場合に、保険会社から残りのローン全額が銀行に支払われるという保険があります。団体信用生命保険といいます。

ローンでマンションを購入し、マンション経営をしていた夫が亡くなった後、こんな保険があったことを知りました。

入居者が退去した際、リフォームをしたり、新しい居住者を募集したり、それだけでも大変なのに、居住者が見つからず、何ヶ月か空室になると、家賃は入らないのに、ローンの返済だけは続きます。

夫がこの保険に入ってくれていて、サブリース契約もしていてくれたらと思います。

新庄 則介

ライター新庄 則介

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