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物件の選び方!利益を得るためには物件を多方面から見極める

143 views 2016.3.27

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物件を買う時、利回りを気にする人が多いです。

積算価値やキャッシュフローも気にしますが、これだけでは物件の一部分しか見えていません。物件を購入するときには別の側面も見て判断しましょう。

利回りしか見ていないと、高ければ高いほどいいという面しか見えません。

側面しか見ていないと、その物件の本当の価値は判断できません。

 

利回りを見る時には

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不動産において、利回りは高ければ高いほどいいと感じ、多くの人が表面的な利回りばかりに目を向けています。その裏には維持費も隠れています。

表面上の利回りが良くても、維持費がかかれば実質の利回りは下がります。

維持費の代表的なものに固定資産税があります。これは地方の中古物件ほど大きくなっています。

物件によって異なりますが、5カ月分の家賃収入くらいの税額であると思っているといいでしょう。

空室があればその対策として広告費用も必要になってきます。修繕費も必要です。

 

積算価値を見る時には

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積算価値の高い物件はお買い得だと思っている人が多いようですが、本当にそうなのでしょうか。

物件販売価格が積算価値以下であれば、銀行の評価は高く融資は引き出しやすくなります。そのため、多くの人が積算われの物件を探しています。

 

積算価値が販売価格よりも高いと言うことは物件の価値よりも高い税金を支払わなくてはならないことを意味します。

融資の面では有利でも本来の価値以上に税金を支払うことはマイナス面もあるのです。

不動産は購入すれば多くの税金がかかってきます。

その基本となるのが積算価値です。積算価値が販売価格よりも高いことは購入時の融資以外はマイナスが大きいことを理解しておきましょう。

 

キャッシュフローについて

 

キャッシュフローを大きくするためには、とにかく融資期間を長くすることが有効です。そのため、木造よりも耐用年数が高い鉄筋やRCの物件に人気があります。

融資期間が長く取れるとそれだけ支払金額が少なくなります。

家賃から毎月の返済を引いたキャッシュフローが大きくなるので、オーナー側はうれしいでしょう。

不動産投資を行う上で大切なことはあらゆる面からその物件を検討してみることです。

 

必要なことはそれぞれ理解したうえで、自分はどうするのかを決めましょう。

不動産会社やコンサルタントに言われるままに購入しても投資はうまくいきません。

たとえうまくいってもそれは一時的なものです。

物件を様々な視点から見る力を養うためにも不動産投資の知識を学びましょう。

知識と力を身につけなければ、不動産経営をうまく勧めていくことは難しいでしょう。

知識を身につけることで色々なトラブルにも対応できるようになりますし、トラブルを未然に防ぐ力も備わります。

さらに購入する物件の質も向上していくでしょう。

不動産経営の力をワンランクもツーランクもアップさせるためにも、自分自身の力をつけましょう。

若林 愛美

ライター若林 愛美

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