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デメリットも考え使うことができるのか?不動産投資とフルローンの危険な関係

211 views 2016.3.27

フルローンの持つデメリット

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フルローンを組むということは、一見するとメリットの塊のように見えます。

不動産投資だからこそ、自己資金を投資に使わずに進めることは、ROIの面から考えても大きなメリットといえるでしょう。

だからといってデメリットが消えるわけではありません。

その問題は、一言でいえば財務的な健全性を損ねるということに尽きるでしょう。

 

財務的な健全性とは、自己資金が潤沢にある状態で、支払いに余裕のあるということを指します。

もっと端的に言えば、キャッシュフローが大きくプラスで続くということでしょう。

こうした状態なら、返済に困る場面はまずきません。

ところが、フルローンでの不動産投資の場合には、当初の債務が当該物件の100%であることになります。

この状況を考えるだけでも、現金の余裕はないことが予想できるのです。

当然のことですが、スタートした時点から財政的に問題を抱えやすい経営となることがわかります。

 

一般的に経営に対する融資は、すべてを使ってしまうわけではありません。

融資金額の一部は回転資金として取っておくため、経営もできるようになります。

ところが、不動産経営といっても、その資金は不動産購入に使われてしまうことになるのです。

つまり、経営資金はゼロになってしまうことになるのですから、健全性という部分で大きな問題を抱えることになるといえるでしょう。

 

返済はまってくれない

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フルローンを考える場合でも、初月から返済が始まります。

初月ということを考えた場合、設定を間違えれば、だれも入居していない段階から返済をスタートさせることになるでしょう。

たとえ1カ月ずらしたとしても、そこに入居者が出てくる可能性は、100%にはなりません。

もしかしたら0%になる可能性も否定できないのです。

そうなると、計り知れないインパクトが残ることになるのです。

 

こうしたリスクに備えるため、初期の回転資金を用意する必要性に迫られます。

ところが、フルローンにしたことにより、返済額が大きなものとなり、ダメージも増加するということが大きな問題となって、のしかかってきてしまうのです。

 

フルローンの抱えるインパクト

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不動産投資の場合、購入当初は対象物件も比較的新しいことでしょう。

維持費もそれほど大きなものではないはずです。

ところが、年月を経過するにつれて、物件は陳腐化して行きます。

当然、損耗が激しくなって行きます。

こうしたことを、経時変化と呼びますが、起きることとして考えていかなければいけません。

不動産投資の場合、経時変化によってプラスになることはないということも重要です。

ただし、土地の価値だけは、条件によって変化するためプラスになる可能性はあります。

 

その段階で、適切な修繕費が必要になってくるのはだれでもわかることでしょう。

そうでもしなければ、賃貸収入は維持できない可能性が出てきてしまいます。

ところが、フルローンでは、資金的圧迫が生じているため、維持・修繕費を積み立てておきリスクに備えることが難しくなる可能性があるのです。

結果として家賃収入を大きく減らす事態が来る可能性がある言うことになるでしょう。

 

毎月の返済金額の大きさということは、不動産投資にとって、大きなインパクトになりえます。

自体が悪化すればするほど、そのインパクトは大きなものとなってしまう性格があるのです。

 

どうやっても維持できなくなった場合には、その物件を売却することも考えなければいけなくなるでしょう。

この場合にも、売却金額が残債よりも大きくなる可能性が出てきます。

 

フルローンには、それなりに危険なリスクがあります。

それを加味したうえで、どう使っていくかが重要なポイントになってくるのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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