不動産投資と暮らしの情報サイト

これを知らなければ不動産投資で大損をする?!利回りがいいだけ、オーナーチェンジ詐欺に注意!

205 views 2015.12.1

利回りがいいだけでは不動産投資に大失敗する

08e52cdf6522eafd070571b437159297_m

利回りだけで行くと10%超えの不動産は非常に魅力的に見えます。
ただ、それだけでは判断をしてしまうと、あとで痛いしっぺ返しを受けることになります。
表面利回りが12%という物件があったとします。
一昔前であれば、間違いなく入居者もほぼ満室になる可能性が高かったので買いの不動産でした。
しかし、現在の不動産投資状況を見てみると、単に利回り12%というだけでは、購入は差し控えたほうが良いのです。
12%はかなり良い利回りです。
ただ、その不動産の購入価格と自己資金比率では購入を控えたほうがよいのです。
不動産の購入金額で見ていくと、不動産価格が1000万円を超えるような物件の場合は、基本的の相当立地条件がよくて満室状態が続くと想定できなければ、購入は控えたほうがいいというのが結論です。
1500万円で購入した場合の表面利回りが12%で見てみますと、年間180万円の収入が見込めることになります。
これはあくまでもは満室時の表面利回りとなります。
それから毎年かかる経費を引いていくと140万円程度の収入になります。
そうなると利回りは9%程度まで下がりますので、築年数を見てみると築20年以上になると、間違いなく10年後20年後には何らかの修繕費が必要になりますのでそのことも頭に入れておかなければいけません。
さらに、ローンを組んでいると、その金利が4%程度とした場合には、9%の利回りのうち4%程度は金利で持っていかれることになります。
そうなりますと、支払いの現金の分も含めていくと間違いなく赤字になります。
表面利回りが12%程度あるのは優良物件のはずですが、その後の売却をしても購入時より間違いなく下がるかよくて横ばいとなりますので、出費が毎年嵩んでいくと損をすることになります。
この状態で空き部屋が出てしまうと首が回らなくなってしまう可能性が出てしまいます。
空き部屋が半分ほど出ても収入が出るようにするには、利回りがそのままの場合であれば、ローンは30%程度に抑えて、収入と支出のバランスを取る必要がでてきます。
この収支のバランスが取れる最低限のラインが、表面金路が12%で借入額は500万円以内にしておかないと、損をする可能性が高くなります。

「オーナーチェンジ詐欺にあわないようにする

3623e46695c0be967ca880706481dda6_m

オーナーチェンジ詐欺という言葉をご存知でしょうか。
オーナーチェンジ詐欺とは、ボロ物件で、入居者がいないにも関わらず、あたかも入居者が居るように装ってから売却されるような不動産です。
購入後数ヶ月間は入居されていたかのように家賃収入が支払われます。
その後に、入居者が退去したということで、家賃収入がなくなります。
この場合、購入時にしっかりと部屋の内部の状態を見ておく必要があります。
何かと理由をつけて部屋の中を見せてもらえないような物件の場合は、止めておいたほうがいいでしょう。

803647cd35396f52014ee7dd299c1a77_m

入居者の偽装ですが、入居がされているかどうかは、実際の物件を外部から見て確認をしたほうがいいと思います。
外から見て、窓のカーテンはあるのかどうか、カーテンの開け閉めがされているかどうか、一番は夜その物件を見て、どれだけ明かりがついているかどうかを確認してください。
そうすることで、大体の入居者数がわかると思います。
そこで、不動産屋が言っている入居者数と差があるようであれば、確認をしてみてください。
その時の回答で嘘を見抜くことができます。
そこで信用できる不動産屋かどうかを見分けることが大事になります。
新しく不動産投資をする場合は、実際に現地に行ってから不動産の現状を把握してから購入するかどうかを判断するようにしましょう。

澤田 博之

ライター澤田 博之

澤田 博之の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!