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記憶喪失になっても家賃収入をゲットするためにこれだけは知っておきたい大切なことって?

139 views 2015.12.1

不動産投資の現状

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不動産投資を行う前に、いろいろな情報を収集してから検討をしないと、間違いなく失敗します。
その中でも大事なこととして、購入する予定の不動産を人に貸した場合、実質手元に入るお金は、毎月いくらくらい入るようになるのでしょうか。
これが最終的に知りたい情報です。
それを見てから、購入しようと考えている不動産の利益が出るのかどうかを知っておかないといけません。
購入した不動産の金額に合わせて、何%程度の利回りがあるかということです。
これさえわかれば、投資して大丈夫かどうかを判断できます。
あくまでも目安となります。
不動産の利回りとしては、その地域ごとに大きく変わってきますので、自分が不動産を購入しようとしている地域が、どのくらいの利回りであるかという平均的な目安が大事になります。
不動産の利率で行けば、一戸建て住宅とマンションの場合、どちらが投資に見合ったお金を回収できるかと言うと、今のところはマンションの方が利回りがいいと思われます。

一戸建てよりマンションの方が利回りがいい理由

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一戸建てを購入してリフォームをかけてから貸出した場合、中古物件の場合は、後々メンテンナンス費用が必ず発生いたします。
マンションの場合は、構造上本体のメンテナンスに関しては、一軒家程はかかりません。
ただし、分譲マンションの場合は1室を購入した場合他の住民との話しあいで立替を行うこともありえますが、一軒家とマンションでは、耐久年数が培近く違いますので、資産価値としてはマンションの方が高くなります。
そこで、総合的なメンテナンス費用としては、マンションの方が安くなります。

地域別の表面的な利回りはこんな感じ

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実際の利回りを見てみましょう。
表面的な利回りとして、統計が取られていますのでその辺を見ます。
東京都の場合、購入価格が1564万円でそのうちの利回りとしては7.5%になります。大阪の場合は、購入価格が1333万円でそのうちの利回りとしては8.08%となります。
愛知県で言えば、購入価格が821万円でそのうちの利回りとしては12.08%となります。
福岡県で言えば、購入価格が515万円でそのうちの利回りとしては12.65%となります。
北海道で言えば、購入価格が429万円でそのうちの利回りとしては15.9%となります。
この利回りは、あくまでも表面的な利回りとなり、実際のところは修繕費や管理費などがそのうちの20%ということになり、実際の利回りは8割程度となります。
例えば、東京都の場合で計算をすると、修繕費や管理費などを引いた実質的な家賃収入は年間93万円となり、月は約8万円の収入となります。
17年で元が取れる計算になります。
北海道で見てみましょう。
429万円で不動産を購入した場合、年間で68万円の表面収入があり、管理費等を引いた場合、年間54万円の収入となり、月に換算すると4.5万円程度になります。
金額だけで見ていると、東京で不動産を購入したほうがお得な感じがしますが、実際の購入代金を回収するという観点で考えれば、北海道は約8年で回収出来るので、北海道の方が不動産投資としては有利な状況です。
今回の地域ごとの不動産購入と利回りは、平均的なものを出していますので、実際に不動産運用を考えている地域でも若干変わってきますので、周りの相場を見てから購入しても大丈夫な物件かどうかを判断する必要があります。
東京が全ていいと言うわけでもないし、地方が全ていいといわけでもありません。
投資したお金がいつになったら回収できるかの目安として、15年以下で回収できる不動産を購入するようにしてください。
それが、不動産運営をする時の購入価格と賃貸料の良好な関係です。
回収期間が短くなればなるほど優良な不動産と考えて間違いありません。

澤田 博之

ライター澤田 博之

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