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~不動産投資セミナー潜入レポート その5~ 30代独身女子3人3様 「自由もお金も、“なりたい自分”も手に入れる!」

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「おひとりさま」が知識ゼロからはじめる、不動産投資の可能性。

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自己資金が少ないと不動産投資はできない?!

 

「お金に使われる人か、お金を使いまわせる人になるか。」そのアナウンスと共に配布された一枚のシート。
見れば属性判断シートと書いてありました。

質問項目は年収、年齢、会社員か自営業か、会社規模、勤続年数、保証人、担保、借入残、自己資金、
相続予定財産・・・と10項目が並びます。

 

マンション投資のために銀行融資を受ける。

そう聞いて「貯金も少ないし、自己資金がないから不動産投資なんて無理!」と考えてしまう人は少なくないはず。ところが、自己資金ゼロでも銀行融資を受けられることもあるのだ、というから驚きです。

 

不動産投資をするためにはおよそ3割の自己資金が必要、というのが一昔の定説でした。それはメガバンクなどが貸し出しをしてくれるお金の額が投資額のせいぜい7割だったからです。一部の地方銀行ではもう少し多く融通してくれるところもありましたが、とはいえ最低2割程度は自己資金を用意する必要はあったようです。仮に土地と建物で2億円の一棟ものマンションを取得するなら4000万円前後の自己資金が必要となる計算です。

 

ところが、時代は変わり、今なら「属性」によっては投資額のほぼ全額を貸し出してくれる金融機関があるのだとか。諸経費として物件価格の5~10%前後の資金を用意することを前提としてもマンション投資の敷居がかなり低くなったことは間違いないようです。なぜそんな変化がおきたのか?

融資

「失われた20年」という言葉が象徴するように、デフレ不況の際に銀行がいわゆる「貸し渋り」をしすぎた期間が長すぎたため、「資金の貸し手」がいない状況に陥った金融機関がここにきて融資を積極的に行うようになってきたからです。

 

とりわけ設備投資や事業投資のための資金を必要としている中堅・中小企業のニーズよりも現在、資金需要が活況なのが住宅ローンと不動産投資向けローンなのだといいます。
この背景には将来の年金不安への備えとして、あるいは相続対策の目的で不動産投資を始めた人の増加があるようです。住宅ローンであれば、団体信用保証を付けることで返済が保証されますし、不動産ローンも収益力の高い物件が対象であればかなりの確率で貸し倒れを防ぐことができるというメリットがあるからです。
この点で金融機関にとって住宅購入者や不動産オーナーは非常に魅力的な融資先としてひとつでも多くのローン成約を求めているというのが今の現状です。
ご存知のように、銀行は法人や個人から預金を預かり、その預金を担保に預金以上の金利、つまり利ざや(利益)を稼ぐところ。

さらに「日本銀行」の「異次元の金融緩和」という低金利状態が借り手にとっても追い風となり、今こそ絶好のチャンスというわけです。

 

銀行が審査基準とするのは、融資利回りにあたる「収益性」と担保評価を示す「保全性」と本人の年収など「属性」のバランスなのだそうですが、一昔前のセオリーはここでも変わってきているのだとか。
いまでは何よりもキャッシュフローが重視される傾向にあるようで、かつては収益性30%、保全性30%、属性40%と言われてきた割合のバランスが現在では収益性20%、保全性30%、属性50%。それだけ「属性」が審査の際、重要視されているというわけです。

 


銀行の審査基準にかかわる、
属性判断って何ですか?

 

果たしてその属性とは何でしょうか。
WEBサイトでも簡単に診断できたので、皆さんもまずはぜひお試しください。

フェイスネットワーク「不動産投資をはじめるための属性診断」

 
URL:http://www.faithnetwork.jp/zokusei/

 

配られた属性判断シートを書き終ると、「皆さんは何点でしたか?」と蜂谷社長のレクチャーが再開されました。何でも35点以上が合格ラインなのだとか。点数によってお薦めする物件の種類や規模や事業内容が変わってくるそうで、

35~44点の方には 5000万~1億の事業プランを

45~54点の方には 1億~1億5000万円の事業プランを

55~64点の方には1億5000万円~2億円の事業プランを

目安としてお薦めするのだそうです。65点以上に至っては、2億以上の事業プランも夢ではないという採点結果に会場はどよめきました。

 

「いくらの借り入れができるかはご本人の自己資産次第というのは実は誤解で、私たち不動産会社の企画力次第で借入額を大きく増やすことが可能なのです。特にキャッシュフローを重視する昨今は物件の収益率がものをいいますから、ここはタッグを組んでお任せ願いたいところです。それでも実は私たちがどんなに努力しても拡張できないのがご本人様の属性なのです」蜂谷氏はこう述べた後、続けました。

カード

「属性は現在の年収に加え、連帯保証人や借入額、相続予定の財産のトータル審査であると同時に現在はまさに個人情報の審査の時代になってきています。CMなどでよく聞くカードローン。注意して提携先をチェックいただくとおわかりのように、いわゆるノンバンクの多くが銀行の傘下になっています。現在は信販会社やクレジット会社だけでなく消費者金融に至るまで個人の借り入れ状況が約5年に渡り記録され、そのほぼすべてが把握されているため、その履歴のすべてが審査の対象だということです」

 

その結果として、たとえばこれまでまったく取引のなかった銀行に数千万円、数億円という資金の融資を依頼しても与信審査に問題がなければ決裁がおりやすくなった反面、一度でも問題があればそれだけで融資が認められにくくなっているともいえるのです。

 

借り入れもないし、延滞もなし、私には大丈夫。と胸を撫で落した方にも実は思わぬ落とし穴があるのだとか。それは連帯保証人です。不動産投資では連帯保証人を立てるケースが多く、その場合、保証人の個人情報もくまなくチェックされることは知っておいたほうがいいようです。

 

与信審査の最終段階まで行って保証人の個人情報にケチがつき、反故になったケースもいくつかありますので注意が必要です。思いがけない身内に延滞履歴があっただけでご破算になってしまうのですから

 

銀行融資を有利に導くには「自分の属性」を落とさないためのケアが必要だということのようです。

 

属性シートの記入を終え、3人組なんと早に目をやると、来海さんが早坂花代さんの肩を「すごおぉぉぉい!」とたたきまくっています。なんと早坂さんは36歳にして、61点を獲得していたのでした。

 

続きはこちらから

~不動産投資セミナー潜入レポート その6~

丸 珠子(まる たまこ)

ライター丸 珠子(まる たまこ)

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