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~不動産投資セミナー潜入レポート その3~  30代独身女子3人3様 「自由もお金も、“なりたい自分”も手に入れる!」

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654 views 2015.12.10

「おひとりさま」が知識ゼロからはじめる、不動産投資の可能性。

 

いま注目の、城南3区って?

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不動産投資を成功させる秘訣として憶えておきたいふたつの軸をおさらいしましょう。

その1. 空室リスクを軽減させること。
その2. 利回りを最大化、安定化させること。

両者を充たす条件として挙げられた「城南3区」とは果たして、何でしょうか。ざっくり言うと、東京23区を「江戸城」を中心に東西南北に分けた時、南側に位置するエリアのことらしいのです。

渋谷区、目黒区、世田谷区がこのエリアに当たります。

同社による区分に倣うと、「甲州街道より南」「環八通より東」「目黒通より北」「山手通より西」。

 

 

城南エリアのポテンシャルはこんなにすごい!

 

なんでもこの城南エリアの地盤は関東ローム層と呼ばれる地層からできているので、地震に強く、比較的強固な土地と呼んでよいようです。

各地自体が公表しているハザードマップを辿ると、浸水履歴が少ないこともわかります。要はいわゆる「高台」の土地。

東日本大震災後、都心部のタワーマンションから城南エリアの中低層マンションに住居者が転出する動きが顕著だったこともまだ記憶に新しいのではないでしょうか。

山手線をはじめ、東急東横線、東急田園都市線、京王井の頭線、小田急線、東急目黒線、大井町線、世田谷線など数多くの私鉄沿線が走っており、新宿、大手町(丸の内)、品川、といった主要駅、オフィス街へのアクセス、交通の便が非常によいことは間違いありません。

さらに緑が多いことも魅力のひとつ。駒沢公園、代々木公園など広い敷地面積を誇る公園が点在しているため、緑被率」=植物によって覆われた土地の割合を示す指数)が世田谷区は24%と23区では練馬区に次いで高く、渋谷区、目黒区共に23区内の上位に位置しています。等々力渓谷をはじめ、隠れたパワースポットも少なくないようです。「土地」のことを知ることは不動産投資を成功させる上で不可欠。さらに、その土地が醸す「土地柄」は賃貸ニーズを計るうえでは、ブランド指標となる「付加価値」として重要なポイント。これに関してはリアルな声を聞くのがいちばん。3人の女子たちの白熱談義からご紹介します。

 

地方の両親も知っていた! 目黒川の桜並木。

 

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「中目黒の駅近にマンションを購入したのは不動産屋さんの受け売りもありましたが、暮らしてみて落ち着くのは街の空気感が洗練されたお洒落感だけじゃないことかも(笑)。適度な抜け感があること。その前は初台に住んでいましたが、ビルの谷間で日当たりが悪くて。生活臭がない分、オンとオフのメリハリもつけにくかった。いまは休日に自転車で駒沢公園や代々木公園に出かけて、カフェのテラスでゆっくりするなどヘルシーな生活に一変しました。暮らし心地いいです。都心のことに疎い地方の両親もテレビ中継で紹介される目黒川の桜のことを憶えていて。あの目黒川のそばだよ、という一言の威力を実感しましたね(笑)」(吉澤さん)

 

 

セレブ妻の聖地、二子玉川でショッピングを楽しむ

「私も休日に駒沢公園に行ってスケートボードをしたり、軽くランしたりしますよ~。用賀に住んでいるのでショッピングは自由が丘、代官山はもちろん、とりわけ二子玉川に出かけることが多いです。WTWやロンハーマンなど大好きなお店があること、休日に訪れる若い家族がみんなお洒落で何というか民度が高い感じ?(笑)。
セレブ妻の代名詞、VERY妻の聖地としても有名で駅前の看板とかすごいです。人々が「憧れる」というハッピーな気分が満ちているというか。シネコンホテルなど適度な非日常感が人気の秘密かもしれませんね。大規模再開発って馬鹿に出来ないと思いました。本当に目の前に「理想郷」が作られていく感じなのです」(来海さん)

 

富の象徴=貝が留まる場所? 意外な穴場、富ヶ谷

「最近では首相が住んでいる街として有名ですが、富ヶ谷は富の象徴である貝が留まる場所、留貝が地名の由来だそうです。金融関係の仕事をしているのでゲン担ぎで選んだ場所ですが、代々木公園には歩いていけますし、
最近お洒落なカフェやグルメ住民の高い要求を充たすビストロも増えて女性の一人暮らしには最高ですよ。富裕層がこぞって暮らす松濤に隣接しているエリアなのに、意外な盲点は風水的にすり鉢の底となる地形は凶相とされてきた歴史もあったそうで土地が安いこと。すり鉢の底ということは見方を変えれば「気」が集まる場所。留貝の由来も頷けます。明治神宮も近いですしね。最近は「いい気」が流れていると思いますね。不整地形が残る場所でもある、ということは土地の購入資金を減らせるメリットもあるので狙い目かと。」(早坂さん)

 

城南3区の中核を占める、世田谷はどうでしょうか。

こちらに関してはセミナーの重要なレクチャーポイントとして別途、アナウンスがあったほど。その一部をご紹介します。

 

 

生産人口が減る確率が圧倒的に少ない、世田谷区の秘密

不動産投資における大きな課題となるのが実は「人口問題」です。なぜなら、賃貸ニーズの低下というリスクを避けるためには考慮すべきポイントだからです。

城南3区の中核を占める、世田谷はこの点で大きなメリットを持っていると言うことができます。

 

 

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(出典:世田谷区将来人口の推計推計、http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/157/722/723/724/d00131681_d/fil/131681_16.pdf、2016.04.15引用)

 

図表5をご覧ください。同区の人口が今後、右肩上がりでゆるやかに上昇していることがわかります。
特筆すべきは15歳以上65歳未満の人口層、いわゆる「生産年齢人口」と呼ばれる層が微増傾向にあることです。

 

スクリーンショット 2016-04-19 16.24.27

(出典:世田谷区将来人口の推計推計http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/157/722/723/724/d00131681_d/fil/131681_16.pdf、2016.04.15引用)

 

 

また図11に示されているように、世田谷の生産年齢人口比は東京都全体、全国区と比べても格別に高いことがわかります。

生産人口=いわゆる働き盛り、子育て世代が住みやすく、暮らしやすい街というブランドイメージは、すなわち、賃貸ニーズが安定している場所=「土地柄」としてのポテンシャルの高さを物語ります。さらに、投資効率が高いことも大きなメリット。

(*このポイントについては次回以降で、詳しくレポートします。)

 

最後に。このセミナーレポートを任されているライター、わたくしめは世田谷生まれの世田谷育ち。
こう書くと、特に地方の方は「あら、お譲様?」と見事にあらぬ誤解をしてくださるのが不思議でなりません。

 

地元をよく知るものだからわかることをこっそりお知らせします。世田谷は「東京随一の富裕エリア」を気取っていますが(ごめんなさい)、洗練された「都会」のイメージを激しく裏切る「田舎感」、いまはやりの「ローカル感」がそこらかしこに共存していることが「住みやすさ」の最大の秘密。

下北沢、三軒茶屋、桜新町、経堂。30年前は畑も多く、いまでもローカル色の色濃い商店街が健在という点で共通しています。

雑多な多様性、といえば聞こえはいいですが、適度なおせっかい、アットホーム感があることが裏をかえせば「長く住みたい」と思わせる、いちばんの魅力かもしれません。おそるべし、城南3区です。

 

続きはこちらから

~不動産投資セミナー潜入レポート その4~

丸 珠子(まる たまこ)

ライター丸 珠子(まる たまこ)

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