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ファミリー向け物件に向く土地とは?不動産経営であるということが示す意味

174 views 2016.5.3

収益を上げられる土地を考え選ぶこと

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不動産投資を考えるうえで、どんな土地を選ぶのかということが重要です。

これは土地を選び新築の物件を建てるということだけではありません。

中古物件であっても、その土地の特性を考え選ばなければ、入居率を高めることができないのです。

土地というものは、不動産投資において、重要視されないこともありますが、そんなことはありません。

本当に収益を上げることができるようにするためには、どんな土地か考え選ぶことが必要となります。

 

不動産投資ということで考えるファミリー向け物件

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ポイントとしては、シングル向けに向かない土地を選ぶということになるでしょう。

これはなぜかといえば、観点が異なるからです。

投資ということからわかる通り、収益性ということを比較して考えていくとだんだんと見えてきます。

 

ファミリー向けのアパートと仮定すると、2LDK以上となってくるでしょう。

シングル向けで建てるとすると、1Kで十分だと仮定します。

そのうえで、2階建てアパートで8部屋作れる土地があると考えてみましょう。

この土地の場合、だいたい2LDKにすると、4戸しか作ることができなくなります。

無理に減らしているのでも増やしているわけでもなく、だいたいこれぐらいが目安となってくるはずです。

 

建築コストを考えると、8部屋作るより、4部屋のほうが若干下がります。

これは、単純に必要な部材が少なくなるということもありますが、工事自体も簡略化できる部分が出てくるからです。

ただし、土地の価格が変わったりするわけではありませんので、この時点ではファミリー向けのほうが安上がりになります。

 

ところが、利回りを考えてみると、単身者なら立地が良ければ5万円は取れるでしょう。

都心部であれば、もっと高いところもいくらでも出てきます。

この家賃から逆算すると、ファミリー用はだいたい8万円ぐらいと考えることができるはずです。

決して高い値段ではありませんので、この辺りで比較してみると、

8部屋の月収総額は40万円で、年収480万円になります。

ところが、ファミリー用は4部屋で家賃が8万円ですから、月収総額32万円で年収384万円にしかならないのです。

利回りとしては、初期投資がかかる分だけシングル向けが悪化しやすくはなりますが、長期的に考えるとシングル向けのほうがよくなります。

 

形や条件とともに収益が挙げられるのか

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どちらのほうが選ぶ人が増えるのかということも考えなければいけません。

ファミリー向けのほうが、部屋が広い分だけ選びやすいということが出てきます。

ところが、ファミリー向けということで考えると、駐車場も考えていかなければいけません。

 

これが大きな問題で、行政によって違いがありますが、面積と総戸数によって、駐車場の設置義務が生まれます。

実際問題としても、入居率を下げる原因となるため、まず作らなければいけないでしょう。

その分だけ、建築面積は少なくなるため、利回りを確保するのであれば、安い土地を探すことになるのです。

そうなると、形にこだわって探すことよりも、できるだけ安くて面積が大きく、さまざまな条件を満たすことができるかどうかで判断しなければいけません。

これが、シングル向けではない土地を選ぶことになる意味なのです。

 

もちろん、駅から徒歩10など条件がそろったほうが、不動産投資としては有利であることは確かでしょう。

そんな土地が見つかったのであれば、シングル向けにしたほうが得なのです。

 

自分で住むための家を探していくわけではありません。

あくまでも不動産投資であり、経営であるということが条件にあるのですから、収益を上げることを考え、探していかなければいけないのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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