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東京都心部はキャピタルゲイン狙いになるのか?変化する不動産投資のねらい目

304 views 2016.5.3

これから先はキャピタルゲイン狙いなのか

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不動産動向を見てみると、2014年あたりから東京都心部は大きく上昇し始めました。

表面利回りも5%を下回りそうな気配が出てきています。

区分マンションの動きが活発で、都心部のタワーマンションは、表面利回り3%前後で売り出されたりすることがあり、実際に取引されてしまっているのです。

単純な計算ですが、表面利回りが3%を下回るようになれば、経費を差し引くと、ほとんどのこりません。

区分マンションの場合、複数にリスクを分散していないため、空室リスクの問題もあるでしょう。

相続税対策のための取得といった、富裕層による購入も目立ってきているのです。

今後に向けたキャピタルゲイン狙いといった点も出てきています。

 

売り出し価格ということで考えれば、インカムゲインをベースにしています。

いわゆる収益還元法です。

ところが、現状の都心部の区分マンションでは、この査定額を大きく上回る価格でも売買が成立しています。

ここからわかる通り、取引事例比較法によって設定を考えてきているといえるでしょう。

 

逆に一棟マンションやアパートなどは、収益還元法をベースの評価が中心です。

新築や築浅物件では4%~6%でも出てきます。

中古物件なら5%~7%台が中心となっており、そこまで変化は見られないのです。

空室率が低くできるのであれば、キャッシュフローの確保は難しくありません。

さらに、区分マンションのようにキャピタルゲインも期待できる可能性も出てきているといえるのです。

不動産投資としては、見逃すことができないポイントといえます。

 

どのラインで売るのかグロスということを考える

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都心部の価格上昇が起これば、利回り低下は周辺部に及んでいきます。

神奈川や埼玉でも利回りの低下がみられるようになりつつあり、表面利回り6~8%あたりが基本となってきているのです。

ここから見ても、キャピタルゲインを狙えるチャンスが着始めたといえるでしょう。

 

ただし、利回りに関係することなく、物件の価格帯で売れ筋があることも忘れてはいけません。

表面利回りが6%台でも売れるケースが珍しくないのです。

つまり、グロス価格が重要であり、ここが分岐点になっていることがわかるでしょう。

地域ごとに価格帯が存在するのですから、いかに見極めるのかが重要となってくるのです。

 

都内中心部でも、50平米で7,500万円なら問い合わせが出てきます。

ところが、100平米で1億5千万円ではほとんど反響がありません。

ここがグロスで見るポイントになってきているのです。

 

難しいタイミングの見極め

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こうした背景には、東京オリンピックを見据えた投資ということもあるでしょう。

富裕層や外国人投資家が、余裕資金の運用先として不動産への組み替えをし始めているのです。

そこで割安を感じる物件は、需要の幅が大きく広がり始めているといえるでしょう。

都心部の区分マンションは、強気の価格設定でも売れてしまっているのが現状です。

ただ、いつまで続くのかは、不透明であることも確かでしょう。

 

頭打ちに近づいた時に、一斉に需要が縮小する可能性があります。

簡単に言えば、最高値での購入を避け、一気に売却を進めるおそれがあるからです。

キャピタルゲインが見極めが難しいといわれるのは、このポイントを知ることが至難の業ということがあります。

 

当然のことですが、競合物件が複数ある中、他と比較されて割高な物件とイメージづけてしまうような強気の戦略は売れ残り物件につながります。

売り出しのタイミングも見極めながら、相場に合わせた価格設定をしなければいけないのです。

もし、キャピタルゲインを狙うのであれば、しっかりとした売却戦略を練り、差別化も進めていくことが重要となるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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