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不動産経営として不動産投資を考える!長期的な視野とシミュレーションの意義

304 views 2016.5.3

不動産投資と長期にわたる事業の計画

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不動産投資ということを考えた場合、不動産経営ということと同義になります。

金融機関から融資を受ける条件としても、投資ではなく経営であるということが条件だからです。

不動産経営ということを考えた時、長期にわたる事業であるということが重要なポイントでしょう。

短期で返済が完了するわけではありませんので、将来にわたって収支がどうなるかをシミュレーションして行く必要があるのです。

そのためには、全体の計画を立てることが必要となるでしょう。

 

経営計画の重要性

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不動産経営において収支計画を立てるということは、一言で言えば経営を始めるところから、長期の事業収支を考えてまとめるということになります。

年間の支出より収入が多くなれば、利益が出るということになるでしょう。

これで、不動産経営は黒字となるわけです。

 

もっと分解して行くと、収入には家賃や礼金、敷金があることがわかりますし、支出にはローンの返済、壊れた時の修繕費、利益などにかかる税金、火災保険などに加えて諸費用があります。

この収支計画を見れば、お金の動きがわかるようになるわけですから、収入の予測もたつことでしょう。

つまり5年たったらいくら利益があり、10年目にはどのくらいの経費が必要なのか、単純なものでも見通しができるようになるのです。

大規模な修繕に関しても、予測して費用も組み込めば、資金繰りも考えていくことができるようになります。

 

この計画の段階で、収支のバランスが取れていないのであれば、計画の変更が必要となるでしょう。

戸数を見なおしたり、根本からプランを考えなおし、ローンの資金計画を再検討する必要が出てくるのです。

こうした計画変更も、事前に検討材料をそろえておけば、容易にできるようになるでしょう。

 

ただし、単純に収入を伸ばすだけで検討をすると、使い勝手の悪い間取りになったりします。

入居者のニーズを満たせないような物件にすれば、空室率が高まり、収益どころか赤字に転落する可能性が出てくるのです。

こうした点には十分な注意が必要になります。

 

現金がいったいいくら動くのか現実を見て考える

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収支計画は、いうなればキャッシュフロー表です。

もっと簡単に言えば、現金の流れを考え把握することにポイントがあります。

現金の流れがわからないと、ローンの支払いの時につまづくことになるでしょう。

家賃は入ってくるけど、支払いができないという、企業でいうところの黒字倒産になるかもしれないのです。

 

だからこそ、現金の支払いが生じないものは、現金収支として考えません。

減価償却費などは、現金が動くわけではないため、キャッシュフローに影響を与えないのです。

こうしたものは、不動産所得の収支として別に計算していくことになるでしょう。

 

もうひとつ、採算性ということも考えていく必要があるでしょう。

利回りという言葉で表されますが、表面利回りと実質利回りに違いがあることも知らなければいけません。

単純に、総投資額で年間の総収入を割れば表面利回りです。

これに経費を加え実際の状況に近づければ実質利回りとなります。

 

表面利回りよりも、実質利回りのほうが現実的な利益予測にはなりますが、ここでも問題があります。

この総収入は、入居率が100%なのです。

実際にそんなことはありませんので、低めに見積もることもしておかなければいけません。

 

こうしたものは、あくまでも予測です。

シミュレーションの一環として行うものですので、甘く見積もるのではなく、厳しめに考えて対策を練っていく必要があります。

賃料も引き出していくことができるようになりますが、現実的な相場と合わせ、利益が出るから高くするといった現実にそぐわない選択をしたりしないようにしなければいけないのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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