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不動産投資の中心となる中古物件!メリットを知ってデメリットを打ち消す

246 views 2016.5.3

不動産投資のターゲットの中心となってくる中古物件

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不動産投資ということでは、やはり中古の物件が中心となってくるでしょう。

メリットが大きいからですが、それだけではありません。

デメリットもありますが、メリットで十分カバーできることだからこそ、利用されていくことになるのです。

そうでなければ、多くの人が中古物件を利用することはないでしょう。

しかし、選び方を間違えると、メリットを活かすことができないため、よく考えて選んでいかなければいけません。

 

価格が安いということが及ぼす影響は

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中古物件のメリットとしては、何よりも価格が安いということが挙げられます。

これ以上のメリットはないといえるほど、不動産投資ということにとって価格の恩恵を受けることができるでしょう。

価格が安くなるということは、他に費用を回すことができるようになります。

たとえば、リフォームに使うという考え方があるでしょう。

ある程度の状態の物件でも、リフォームに使う資金があれば、空室率をカバーしていくことができるようになります。

魅力のある物件に変えることができれば、それだけ収益を上げることができるようになるのです。

 

当然新築であれば、作る時点から考えていくことができますが、中古の場合にはこうして魅力度を引き上げ、空室率を下げることができるようになります。

そのためにできるだけ安く上げることも必要なポイントといえるのです。

 

購入価格が安いということからもわかる通り、利回りが上昇します。

利回りとは、投資金額に対する収益であり、家賃を上げれば利回りが上昇しますが、それ以上に投資金額を下げてしまうことが重要なのです。

資金投資をできるだけ少なくすることで、効率をよくするとともに、利益回収度合いも高めることができます。

 

とても重要なことですが、中古物件はだれも住んでいない状態で売りに出されるより、すでに住んでいる状態で売られることが多くなってくるのです。

これが何を意味するかといえば、購入した月から家賃収入が上がるということになります。

つまり、空振りがありません。

新築の場合には、まだ誰の手にもわたっていないのですから、当然入居者を募らなければいけないでしょう。

収入の発生にまでラグができてしまうのです。

ところが、すでに住んでいれば回収がスタートでき、返済に回すことができるため、負担を軽減することができます。

非常に大きなメリットとして、不動産投資を助けてくれるのです。

 

デメリットを打ち消すだけの物件を探すこと

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メリットがあれば、中古アパート経営にはデメリットも存在します。

中古ですので、建築してから時間がたっており、耐用年数が短くなるのです。

運用可能な残りの年数が短いと判断されることになるため、アパートローンの返済期間に影響が出てきます。

もちろん、投資回収までの期間が短くなってしまうことになるのですから、大きなデメリットといえるでしょう。

 

利回りは高いのですが、その分、入居率の維持が難しいという側面があります。

新築アパートよりも難しいといわれますが、賃料が同じなら新築に行ってしまうのが道理でしょう。

近くに新築が建ったりすると、賃料の値下げなども考えなければ入居率を維持できなくなる恐れが出てくるのです。

そうなれば、利回りは悪化していくため、どのあたりをターゲットにするのかが難しい部分となります。

 

デメリットを考えてみるとわかりますが、いかにリスク対策をして行くのかが中古物件のポイントといえるでしょう。

条件さえよければ、大きなメリットを活かすことができるようになり、デメリットを小さくすることができますので、数を見ながら検討していくことが大切なのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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