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不動産投資をするなら金利に目を光らせる!借換の条件とタイミング

280 views 2016.5.3

金利を圧縮する借換の存在

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すでにアパートローンを組んでいる場合、借り換えということが選択肢として表れてきます。

金利の安いローンに乗り換えることを意味していますが、何でも借り換えればいいというわけではありません。

条件によって借り換えるほうが得かどうかがわかれてきます。

条件によっては大損になってしまう可能性もあるため、よく考え検討していくことが求められるのです。

 

有利に運んでこそ借換の意味がある

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そもそも借換とは、より有利な契約に乗り換えるという意味があります。

つまり、条件が悪化するような方法は、取るべきではありませんし、意味がないということになるでしょう。

ですが、しっかりと判断しているのかといえば、そうでもないケースが多かったりするのです。

 

例えば5年前に契約したローンは6.0%であったとしましょう。

今の金利からすると、かなり高い金利です。

今別の銀行を見てみると、変動金利で3.0%でローンが組めるとします。

金利として半分ですから、びっくりするほどの違いが生まれてくるでしょう。

この条件を見る限り、借換を進めることで返済負担を大幅に軽くすることができるようになります。

不動産投資としても、経営者としての視点としても、これは借り換えしなければ損でしょう。

 

では、どうやって進めていくかです。

まず、借換したいと思っている金融機関に対して、新ローンの打診をします。

貸してくれるというのであれば、契約をして、旧ローンを一括返済してしまうのです。

返済終了後に抵当権などの切り替えを進めていけばおしまいですので、思っている以上に簡単でしょう。

実際にいろいろなことがありますが、流れとしては単純なことなのです。

 

借換ということで、旧ローンのほうと金利の交渉をするという方法もあります。

どちらにせよ、動くときには動くというメリハリが重要になってくるのです。

 

金利差だけではない借換の条件とは

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アパートローンということで借換を考えるのであれば、いくつかの条件をそろえて考えることが重要です。

借換前後の金利差と残債の金額、残りの返済期間ということを比較し検討していくのです。

金利差に関しては、だれでも分かりやすいため飛びつきたくなりますが、残債の金額と残りの返済期間も無視することができません。

 

金利さということでは、新契約との差が大きいほど、有利になることがわかるでしょう。

一般なポイントとしては1%以上あれば有効な方法となると考えられています。

ただし、これも単純に考えるだけでは、1%では損することも出てくるのです。

 

残債の金額は、残りの借金という意味で考えることができるでしょう。

金利を軽減させるのですから、残債が大きいほど効果があるのです。

残債が数百万円というレベルにまでなっている場合には、一括返済や借換先でのコストが足を引っ張ることが出てきます。

 

残りの返済期間は、節約した効果を享受するために重要です。

金利の差は残りの返済期間によって、大きなダメージになって蓄積していくことでしょう。

金利圧縮は、残りの返済期間が長いほど、大きなものとなるのです。

 

ここから借換をしたら得なケースを見つけることができます。

一般的にアパートローンの借換をするのであれば、借換の諸費用は残高の6%程度かかると考えられています。

つまり、この6%を借換で回収できるかどうかがポイントなのです。

分かれ目となるのは、残期間が10年で、金利差が1.5%以上あるか、1%なら15年以上の残期間があるときになります。

金利差が0.5%ならば、借換をするだけで経費倒れになる可能性が出てくるのです。

早めに考えることがポイントといえますので、常に目を光らせ、計画を練っていくことが重要になってくるといえるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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