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アパートローンは住宅ローンではない?銀行の持つ意識の違いも理解する

402 views 2016.5.26

アパートローンと住宅ローン

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不動産投資に使われる融資は、アパートローンと呼ばれているような商品です。

勘違いされることもよくありますが、住宅ローンとは全く別の商品になってきます。

もっと正確に考えると、住宅ローンを使って始める方法も無い訳ではありません。

これは特殊なケースであり、一般的に見れば別のものを利用していかなければいけないと考えるべきなのです。

 

アパートローンは住宅ローンに比べて、はるかに厳しい審査基準を通らなければいけません。

金利の設定も、ずっと高めになってくるのです。

こうした差別化が、この2つの商品の根本的な違いにあるということを理解しないと、不動産投資はスタートすることができないでしょう。

 

目的の違いが大きな違いになっていく

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不動産投資ということで見た場合、このアパートローンの使い道はどこにあるでしょうか。

不動産投資として収益物件を購入するための資金であり、住居を必要としているわけではないということがポイントです。

金融機関は、基本として投資に融資はしません。

こうした投機的なものは現金で行うべきであり、そこに投下される資本はリスクが高いため融資しないのです。

ところが、不動産投資は不動産経営でもあるため、事業性融資の一環としてみられ、融資が行われます。

 

そこでもう一度考えると、あくまでも利益を出すための収益物件の購入が目的です。

こうした物件が存在しなくても、生活に困ったりすることはないでしょう。

だからこそ審査は厳しく行われ、簡単には融資しないのです。

金利に関しても、締め付けたところで、本来の意味で生活が苦しくなることはないでしょう。

収入は増えないかもしれませんが、事業性を持っているのですから稼げばいいのです。

金利を低くしないのも、当然のことといえるでしょう。

 

金利の設定基準の問題もあります。

住居用の住宅ローンの場合には、ある程度の締め付けがあることは確かです。

市場としての競争原理も働きます。

ところが、アパートローンの金利設定は自由に決められるのです。

採算性を重視して厳しくするところもあれば、門戸を広く開けておき、幅広い層に融資することで金利のデメリットをカバーするところまで様々でしょう。

こうした点も、目的の違いから生まれるものであると言えるでしょう。

 

大きな影響を与える銀行の捉え方の違い

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返済ということを考えた場合、投資ということを嫌うのが銀行です。

利益を生むかもしれませんが、損失を生み出すことも確かでしょう。

成功だけが待っているわけではないため銀行は融資を嫌うわけですが、住宅ローンの場合、こうした側面が存在しません。

 

それだけではなく、住宅ローンは本人の返済能力だけが重要であるということもポイントです。

自分が住むための場所なのであり、それだけのために使われます。

住む場所ですから、返済が滞り、取り上げられてしまったりすると大きな問題になるでしょう。

そうならないように、しっかりと返済を計画していくことになるのです。

ところが、不動産投資にはそこまでの意識はありません。

投資なのですから、失敗しても生活は守るようにするでしょう。

この意識の差が、銀行にとって返済意識の差として捉えられているということも、金利など商品格差に表れているのです。

 

審査基準ということで考えてみても、住宅ローンは本人だけがターゲットになります。

不動産投資の場合には収益物件の収益力だけではなく、将来性まで重要になってくるのですから大きな違いでしょう。

こうした違いも理解しておくと、銀行と交渉する席では有利に働いていくことになるのです。

銀行という組織の考え方も、不動産投資には大きな影響を与えるということになるでしょう。

 

米田 幸平

ライター米田 幸平

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