不動産投資と暮らしの情報サイト

空室のリスクをゼロにできる?不動産投資と一括借り上げの関係

203 views 2016.6.6

空室のリスクを軽減するために

Fotolia_103229988_Subscription_Monthly_M

(出典:© egashan– Fotolia)
不動産投資には、空室というリスクが付きまといます。
これを完全にゼロにすることはできません。
そこで、一括借り上げという方法が出てくるのです。
空室リスクを軽減するために使われる方法ですが、よく考え利用することが必要となってきます。

一括借り上げとは、アパートなどの物件の部屋すべてを業者が一括で借り入れる方法です。
オーナーとしては、手数料を支払いますが、空室リスクをゼロにすることができます。
10部屋を持つアパートを不動産投資として所有していたと仮定し、家賃は8万円だったとすると、満室時には80万円のインカムゲインがあると考えることができるでしょう。
この時に一括借り上げを利用すると、管理業者はこの10部屋を借りることになるのです。
ですが、一部屋当たり2万円の手数料を要求されるとして20万円の手数料を引かれ、60万円を得ることができます。
管理業者は、8万円で入居者を募集して行くことになるのです。
これがWin-Winの関係となるのであれば、非常に有効な手段となるでしょう。

保険として使うことができる一括借り上げ

Fotolia_78873258_Subscription_Monthly_M
不動産投資を考えた場合、家賃収入を最大化させるためには、入居率を100%にしなければいけません。
ところが、実際問題として考えて、これは不可能です。
たとえば、どんなに優れた物件でも募集から入居まで時間がかかります。
退居した人が出れば再度募集をかけることになり、ここでまた時間のロスが出てくるのです。
つまり、どうやっても100%にはならず、最大化させることはできないのです。

では、一括借り上げの時はどうかといえば、入居率が高くても低くても収入は一定となります。
すべての部屋を借り上げさせるため、空室になってしまうリスクはありません。
ですが、もしも、入居率が100%になった時には損失が発生することになるでしょう。
単純に考えるのであれば、10部屋中8部屋が埋まるような状況であれば一括借り上げよりも利益が出ます。
ところが、8部屋を割るような状況だと、一括借り上げのほうがインカムゲインが増えるのです。

この状況から言えることは、一括借り上げは不動産投資の保険のようなものだと考えることができるでしょう。
あくまでも空室のリスクが発生するのであれば得ですし、リスクがなければ保険料を支払うリスクが生まれると置き換えることができるのです。

本当に一括借り上げがいいのか

An elegant businessman standing on a square platform looking over infinite labyrinth concept

一見すると万能なように見える一括借り上げですが、トラブルになってしまうこともあります。
一括借り上げを進めることで返済計画も立てやすくなり、安全に不動産投資を進めることができるようになると見えるでしょう。
ところが、本当に返済計画が立てられるかどうか、契約次第であるということがあるのです。

たとえば、一括借り上げに期間設定が組まれています。
ところが、この契約が終わった時、そのままの契約で再契約が結べるかどうかはわかりません。
確約がなければ、もしかすると出来ないかもしれないのです。
再契約の条件として、大規模補修が必要であるとされることもあります。

家賃の変更が特約になっているケースも見逃してはいけません。
8万円で募集をかけていきますが、経年劣化によって6万円しか得られないと判断されたとき、2万円の手数料は変わらないのであれば満室の賃料が40万円まで下がる可能性があるのです。
これだけで20万円もの差が生まれます。
返済計画も頓挫する可能性が出てくるでしょう。

再契約ができないことが更なるリスクを生む可能性があるのも、この一括借り上げです。
本当にこのような仕組みを利用しなければいけないのかを考えなければいけませんし、そもそも必要としない、空室率の低い物件を選ぶということも不動産投資には必要だということを忘れてはいけないでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

米田 幸平の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!