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資金回収期間から不動産投資を分析する!シンプルな計算の中に潜む意味の重さ

204 views 2016.6.13

不動産投資でみる資金回収期間の問題

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(出典:© takasu – Fotolia)

不動産投資は 不動産経営であることも間違いありませんが、
投資活動であるということも忘れてはいけません。

そのため、投下した自己資金が回収できるのは
いつなのかということを評価していかなければいけないのです。
この指標がPB資金回収期間となります。

非常にシンプルな考え方で、投資した資金がどれくらいで回収できるのかを知ることができる方法です。
計算式もシンプルになっているため、不動産投資をするのであれば確実に利用していかなければいけません。

 

キャッシュフローと自己資金からわかるPB

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(出典:© dzono – Fotolia)

毎年発生するキャッシュフローから、おおよそ何年間で回収できるのかを考えます。
指数としては何年という形になってくるため、その年数の時に物件を売ってしまうということにも
利用することができるのです。

回収期間ということで、短いほうが早く資金を回収できるということになり、優秀で効率的だということになるでしょう。
ただし、条件によっては安全性が低くなっているということもありえます。
レバレッジで自己資金を減らすという方法があるためですが、まずは単純に数字の意味を掴むところから
始めるほうがいいでしょう。

PBの算出式は

自己資金÷キャッシュフロー

という簡単な式です。
一般的に5年から10年というところが多くなりますが、10年以上になるのであれば効率性は
かなり悪くなると思ったほうがいいでしょう。
5年以下であるのであれば、安全性を犠牲にしているという判断ができるようになります。

5,000万円の物件を自己資金500万円で購入したとします。
年間80万円のキャッシュフローを得ていると仮定して計算すると、PBは6.25年です。
もっと正確な数値を出すためには、固定資産税や都市計画税を差し引いた税引き後のキャッシュフローにすると正確性がアップします。

 

PBの結果から分かる状況の分析

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収益物件を探している場合、PBの算出をすると一体どれくらいの年数がいいのかとなります。
目安は5年から10年であるということは間違いありませんが、投資スタイルによっても異なるのです。
当然、キャッシュフローが税引き前か後かでも大きく変わってしまうでしょう。
結論から行けば、PBは案件次第というところになってしまうのです。

自己資金を使った現金購入ならば、当たり前ですが自己資金比率が100%でしょう。
投資金額を回収するまでの期間は、当然長くなります。
ローンを使っているのであれば自己資金割合が低くなるため、多少利回りの問題があっても比較的短期間で回収可能です。
現金投資の安全性を活かしている人であれば、PBが10年以上となっても問題はないでしょう。

PBを増減させる方法としては、短くしたいのであればキャッシュフローを増やすか自己資金の割合を低くすることで達成できます。
キャッシュフローを増やすということは、収入を増加させて経費を減らすことが基本です。
不動産投資としては減価償却費を増やして税金を減らすというのも一つの方法ですし、
融資の返済期間を長くすることによって、年間返済額を減らしてキャッシュフローを増やすこともできるでしょう。
自己資金の割合を低くすることで、ローンの金額を増やして自己資金を減らすということも考えられます。

このようにPBの算出式やキャッシュフロー、自己資金ということを理解できるようになると、
自分の目標にあった投資スタイルを考えられるようになるでしょう。
単純な計算式のPBですが、キャッシュフローが絡む以上は重要な意味を持ってきますので、
理解してコントロールできるようにしなければいけません。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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