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自然災害という計算することができないリスク!地震保険は本当に必要か

184 views 2016.6.3

自然災害といういつ襲うかわからないリスク

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(出典:© e-na-se – Fotolia)

巨大地震をいくつも体験してきた日本では、これが大きなリスクになるということを肌身で知っています。
そのたびに注目されてくることが「災害に対してどの程度耐えることができるのか」、それが重要になってきているのです。

不動産投資は収益物件という建物+土地を運用するスタイルです。
建物というものは特性上、様々な自然災害や人的災害に遭ってしまうリスクがあります。

東日本大震災では地震だけではなく、津波によって建物の多くが被害に遭いました。
不動産投資として考えた場合、収益物件が被害に遭えば、それだけで収益を失うことになるでしょう。
入居者に対する保証の問題まで考えれば、膨大な損失を生み出すことになります。
当然のことながら、ローンが残っていれば支払いに対するリスクが生まれるのです。
こうした大きなリスクが不動産投資を襲うことになります。

地震保険が抱える総額という問題と債務軽減策

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(出典:© beeboys – Fotolia)

アパートローンを利用している場合、火災保険は強制加入させられることがほとんどでしょう。
ですが、地震や風水害などはカバーされていないことも問題です。
地震保険はオプションとして組むことが出来るようになってきてはいますが、いざ請求することを考えた場合、どこまで補償してくれるのかという問題が出てきます。
一般的な視点では、保険をかけている以上は被害に遭ってしまった時には補償をしてくれると考えます。
ところが、この地震保険には大きな問題があることを忘れてはいけません。

現在の地震保険の場合、支払われる金額に上限があります。
1回の地震で7兆円が限界なのです。
これは政府も含めての上限だということが重要なポイントになります。

たとえば、東京に直下型地震が起きて大きな被害を出したとして、そのすべての建物に地震保険が掛かっていたとすると、7兆円という金額はあっという間に消費されるでしょう。
六本木ヒルズの建築費は2000億円だったといわれています。
東京にはそんなビルが複数存在するのですから、7兆円などという金額はあっという間に使われてしまうことになるのです。

東京に直下型地震が襲った場合、被害総額は112兆円とも言われています。
これでも、国は足りると計算しているのですから、かなり甘い試算である可能性もあるのです。
そのため、都心部の収益物件では地震保険を組んでいないケースも多くあります。

もうひとつのリスクとして、災害に遭ってしまった時に債務を軽減する特約や対策も出てきていることも忘れてはいけないでしょう。
これは住宅ローンのようなものだけではなく、事業性ローンのようなものも対象として考えられています。

本当にその保険は必要なのか

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このような自然災害以外にも、入居者が水を溢れさせたりする損失があるでしょう。
車が突っ込んできて建物が破損される可能性も、リスクとしてはゼロではありません。
保険には住宅総合保険のようなものもあり、
活用することによってリスクを軽減できるケースも多くあります。

入居者リスクに近いものではありますが、これが空室リスクに繋がることもあるのです。

リスクに対応するために、保険を組むことは重要でしょう。
ですが、それだけ収益を圧迫するということも出てきます。
保険よりも積み立てをして、リスクを回避するということのほうが有効な場合もあるでしょう。
キャッシュフローを減少させて返済リスクを増大させることにも繋がるのですから、本当に必要な保険なのかどうかも検討しなければいけません。
何でも保険を掛ければいいという訳ではないということを覚えて、活用しなければいけないのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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