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自分では左右できない人口の増減!不動産投資としての見極めは必要か

185 views 2016.6.6

不動産投資にかかわる人口の増減

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(出典:© ayutaroupapa – Fotolia)

不動産投資は様々な魅力が詰まっています。
しかし、メリットばかりでリスクがない訳ではありません。
そんなリスクの中でも自分ではどうにもできないリスクがいくつかあります。
その一つに、地域の人口減少による収入減ということがあるのです。

不動産の投資家ごとに、この人口減をどうとらえるかが違います。
これから不動産投資を考えている人でも、かなり重く捉える人もいるでしょう。
実際の投資家にも多数存在します。
不動産投資コンサルタントでも、どう捉えるのかは違いがあったりするのです。

こうした意見の違いになっている背景には、
現実問題としてどこまで影響があるのかを判断し難いということがあります。
現在の日本を見た場合、人口が減少し始めていることは確かです。
一般的な家族構成を見てみた場合、一昔前なら4人家族が普通だったでしょう。
もう少し遡って見ると、それ以上の兄弟も普通でした。
ところが、景気が後退した現在は2人目すら悩みどころです。
それだけ景気が悪く、収入的に将来像が見えてこない事から、
こうした夫婦や家庭が圧倒的に多くなっています。

少子化の問題と都市部と地方の人口格差

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(出典:© poosan – Fotolia)

安心して2人目を作ることができない環境は、少子化から人口の減少に拍車をかけているのは間違いありません。
人口が減ってきているということは、賃貸物件の需要も低下することは確かです。
こうした状況は、不動産投資ということを考えてもマイナス要因であることは確かでしょう。
しかし、視点を日本全体から地域ということに変えてみると、意見が異なってきます。
全体としては人口が減少していますが、すべての地域で起きているわけではありません。

都市部に目を向ければ人口減少どころか増加している地域があります。
そのトップは東京です。
逆に地方の減少は、全体の減少幅よりも拡大傾向にあるといえます。
この背景には、収入の問題があるでしょう。
仕事の絶対数が少なく、地方に住んでいては生活ができなくなってしまうため、
人口が都市部に移動してきているといえるのです。
この見極めをしていかなければ、不動産投資が上手くいかないのも当然といえます。

理解度を高めることと多角的な判断

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(出典:転ばぬ先の杖/http://yoshiya-hasegawa.com/blog/about-dementia/5927/2016年5月27日)

地域によって人口の増減が違う以上、どこまで理解するかで違いが出てきます。
一方、理解できれば不動産投資は成功しやすくなるのも事実なのです。

基本的に、今後人口が減るのであれば物件を購入しないということが重要でしょう。
例として考えると、地方で買うよりも都市部で買うということです。
人口の増加が見込める地域で、人が集まりそうな立地条件を選ぶ必要もあるでしょう。
その一つとして駅から徒歩10分というのも基本です。
この距離から離れてしまうと、どうしても人は集まりません。
局地的な人口を見てみると、駅前を離れれば必然的に人口は減っていくのです。
こうした物件を購入できれば不動産投資は成功する可能性が上がります。

この見極めは簡単なことではありません。
日頃から様々な情報を集め、将来予測として比較していかなければいけません。
だんだんと将来性が見えてきますので、常にアンテナを立てていかなければいけないでしょう。

初めのうちは、こうした条件は理解できないこともあるでしょう。
投資にはセンスが重要だといわれますが、これも経験があれば必然的に分かるようになってきます。
しかし、将来予測という観点から見ると様々な条件が絡んできますので、専門家でも意見が分かれてくるところにもなってきます。
それぞれの考え方がありますので、総合して多角的な判断が必要といえるのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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