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収益物件を選ぶ際にポイントとなる構造!新耐震基準だから安心なのか

96 views 2016.6.3

耐震基準と耐震や免震、制震の問題

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(出典:© beeboys – Fotolia)

収益物件を探す場合、ひとつの基準として耐震があります。
その中で耐震や免震、制震などという言葉が出てくるでしょう。
この3つは、本来性格の違うものです。
しかしほとんどの場合、どれも同じように捉えられてしまう危険性があります。
収益物件を見極める時にも、入居率を上げるためにも、こうした特徴を知っておく必要があるはずです。

3つの違いを考える

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(出典:ハイウィル/http://taishin-hokyoukan.com/shop/tokyo/nerima.html/2016年5月27日)
耐震、制震、免震の順に技術が発展してきたということが、まず基本となるでしょう。
耐震基準ができ上がってきた過程からも分かる通り、建物の強度を上げることで地震に耐えることが基準でした。
これが耐震です。コンクリートや壁の強度を高めることによって、
災害に強い建物にすることを基本概念としています。

耐震性を持たせたビルは、思ったよりも安価に造り上げることができます。
もちろん、耐震性を高める工事もできますが、
トータル的なコストを見ると一から造った方がはるかに安上がりというケースさえあったのです。

しかし、こうした耐震性を持たせた硬い建物は、非常に揺れるという問題があります。
揺れるということは耐久力をどんどんと消費していくことになり、
やがて耐震性を失うことに繋がるのです。

そこで、同時に揺れを止めるということを考えるようになりました。
これが制震です。

地震による揺れを吸収させることで、高層ビルでも揺れが少なくなります。
地震だけではなく、台風のような被害も吸収させることが可能になり、部材の耐久性を向上させることができるようになりました。
これで大丈夫と思ったところ、今度は低階層は揺れを受けたままであるという事実が見えてきたのです。
つまり、これでは地震に対する備えとして不完全だったということになります。
そこで、揺れ自体を受け止めてしまおうと考え出されたのが免震です。

免震構造を造ることにより、地震が起きても揺れ自体をビルに伝えないようにすることができます。
そのためには、免震装置をつけて地面と建物を切り離すようにするのです。
ここまで来て、やっと地震と建物を別にすることが出来るようになったといえます。

すべて使っていれば安心なのか

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(出典:© takasu – Fotolia)
免震の考え方は何も最近のものではありません。
アパートなどでも基礎と建物の間にゴムを入れたりすることで、地震の揺れを伝えない方法はありました。

では、こうした技術で造られていれば安心なのかといえば、そうとも言えないことが東日本大震災で分かっています。
長期振動が起きた場合、免震構造はもっと大きく揺れてしまい、建物に損傷を出す可能性が指摘されるようになったのです。
免震構造は建物と基礎の間にゴムを入れるため、この部材の劣化の問題もあります。

一長一短の技術ではありますが、最も根幹的な部分も無視してはいけません。
本当にその基礎は安全なのかということです。
外側から見ただけでは、基礎と杭などの構造は見えません。
これが大きな問題になったこともありました。

アパートなどを見る場合にも新耐震基準となっているから安心ということではなく、
その基礎が耐えきれるものなのかどうかも判断するべきでしょう。
専門的な知識が必要となるため建築士やコンクリート診断士などと同伴することが一番ですが、
費用の問題も出てきます。
もっと単純に、ひび割れや部材の劣化を塗って隠しているかどうかは、ほんの少し注視するだけでも分かることでしょう。
こうした観点で収益物件を選ぶことができれば、将来にわたる損失の可能性をほんの少しでも下げることができるようになるのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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