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収益物件を選ぶ前に耐震基準の境目を!新耐震基準と旧耐震基準の差

568 views 2016.6.3

大きな影響を与えることになった熊本地震

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(出典:ユニバーサルホーム
/http://www.universalhome.co.jp/lifestyle/disaster_prevention/2016年5月30日

2016年4月に起こった熊本地震は、住宅を含め建物に大きな被害を与えました。
その影響は不動産投資においても、耐震性という部分への問題を突きつけたといえるでしょう。
不動産投資ということで考えれば、建物が被害を受けて失われてしまえば、それだけで投資は成立できなくなります。
そして何よりも、死者が集中したのが1981年の耐震基準改正以前の建物であったということでしょう。
それも8割が改正以前の建物だったものですから、収益物件の購入も考えてみなければいけません。

新耐震基準と旧耐震基準

住宅と知識
(出典:
© beeboys – Fotolia

そもそも耐震基準とは何かといえば、最低限守らなければいけないものとして定められたルールです。
住宅やオフィスビルなどの建築物を造ろうと思った時に、
好き勝手に建てることができる訳ではありません。
法律によって定められた範囲内で造ることが求められるのです。
容積率や建ぺい率といったところが知られていますが、こうした建築基準法の中に耐震基準ということも決められています。

耐震基準は、関東大震災の際の被害の大きさから定められ始めたものです。
関東大震災の翌年である1924年に、現在の建築基準法の基本となる市街地建築物法の改正が始まります。
その後法律改正を繰り返しますが、時代に合わせて規定も変化してきたのです。
大きな法改正としては、1971年や1981年の建築基準法改正がポイントになってきています。
特に1981年の改正がターニングポイントになってしまったといえるでしょう。

この1981年の改正のポイントは、震度5強程度の地震では、ほとんど損傷しない建物であることが基準となり、さらに震度6強から7でも倒壊・崩壊しない建物であることが求められたのです。
そのため壁量強化を主とした改正となりました。

これがどういうことかといえば、壁の量を増やすことで床面積は減ってしまうことになりますが、その分揺れに強くなります。
部材強度の進化もありましたが、壁を造ったり厚くしたりすることで、梁も太く、本数が多くなるため、必然的に強い建物になっていくのです。

この1981年の改正によって、それ以前の耐震基準で建てられた建築物とは明らかにレベルの違う建物が造られるようになりました。
建築物の耐震性能に大きな差が生まれたことで、1981年より前の耐震基準は旧耐震基準として区別されるようになったのです。
そのため、1981年以降は新耐震基準と呼ばれるようになりました。

法改正が分かれ目に

Safety First cloud word with a blue sky
(出典:
© gustavofrazao – Fotolia

ここで問題になるのは、一体いつ造られた建物であれば新耐震基準に対応しているのかということになるでしょう。
収益物件を購入する際に、この分かれ目が大きなターゲットになってくるからです。

1981年の建築基準法の法改正が行われたのだから、この年に建てられたものなら安全なのではないかと思いがちです。
法改正が行われたのが6月であり、この日以降に建築確認を受けた建物に関しては新基準を満たしていなければいけません。

しかし、建築確認はいつ受けるのかといえば、工事着工前になります。
そこから造ることになるのですから、マンションの場合はどんなに早くても1年以上かかります。1981年に建てられたものは、新基準を満たしていない可能性が高いといえるのです。

こうした改正は建物に大きな影響を与えますが、部材の進化を促しているという意味でも大きな差をつけてしまいます。
コンクリートは鉄筋の基準が変わり始めた1972年あたりも重要ですし、木造建築では2000年の法改正が大きな影響を与えているのです。
収益物件を探す場合には、こうした法改正の部分も考えて見極めていくことが重要だといえるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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