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投資の効率を最大化することができるフルローン!厳しくなる審査の基準

93 views 2016.6.3

不動産投資で辛い頭金の問題

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不動産投資ということを考えた時、ネックになるのは頭金の存在でしょう。
簡単に始めようと思っても、資金繰りをどうするのかという問題にぶつかった時に現実を知るケースも出てきます。

アパートローンを使うことになり、融資における審査基準はかなり厳しい現実が待っているでしょう。
金利も設定がかなり高くなるのですから、返済計画も考えていかなければいけません。
収益物件の購入に伴う諸費用も膨大です。
中古物件の場合には10%近くになる可能性もあるのですから、現金もかなり用意することになります。
さらに、そのほか多くの条件と同じ様に、頭金を出さなければ融資をスタートさせることさえできないのです。

ですが、絶対になければいけないという訳ではありません。
条件さえ揃えることができれば、頭金なしどころかオーバーローンでスタートできる可能性もあるのです。

頭金なしは現金なしではない

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(出典:アパートローンの教科書/http://xn--cckzd0azi4a3cc.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E9%A0%AD%E9%87%91/2016年5月27日

条件として、頭金なしにするということと現金を全く必要とせずに始めるということとは異なります。
アパートローンを借りる段階で頭金を入れないというだけのことで、融資の条件の一つとして考えなければいけません。
一般的な基準として、頭金は20%~30%要求されるものとして考えなければいけないでしょう。
どんなに少なくても10%以上が基本です。

収益物件の価格が5,000万円だとするのであれば、頭金は最低500万円となります。
さらに中古物件なら10%程度の諸経費が必要になってくるため、両方合わせて1,000万円に近い現金が
必要となってくるのです。
これから不動産投資を始めるというのであれば、確実に大きな負担になるといえるでしょう。
この中から500万円分の負担をアパートローンに組み込むというだけでも、その効果の大きさがわかるものです。

融資を受けるための条件と投資の効率

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(出典:© taa22 – Fotolia

フルローンで不動産投資を始めたいのであれば、金融機関が融資をする条件を知ることでしょう。
大きな条件の一つとして、借入れ本人の属性に注目する必要があります。
金融機関ごとに独自の審査基準がありますが、上場企業で3年以上の勤続年数があれば、
どこでもクリアすることができるでしょう。
同じように公務員も有利です。
さらに、年収500万円というラインも入ってくると考えなければいけません。
ここまでの条件を揃えることができれば、フルローンでの融資もクリアすることができるでしょう。
逆にこれを切るようであれば、プラスアルファ以上の条件をどこかにつけなければいけません。
年収が足りないというのであれば安定性を示す必要が出てきますし、
属性的な部分が弱ければ安定収入を示すほかないのです。

収益物件の質も重要なポイントになります。
事業性を有するため、収益物件の評価額が融資の額を上回らなければいけません。
この差額が頭金ともいえるわけですが、
最低でも貸してもいいと思える物件がなければ誰も融資などしません。

担保としての価値の問題もありますが、評価額が下がるということは収益性も低い可能性が出てきます。

収益性が低くなれば、返済にも問題が出るかもしれません。
その予測がつくからこそ貸すのを渋るのです。

フルローンを実現させるためには色々な障害があります。
しかし、クリアできる条件をそろえることができるのであれば、計画をしっかりと立ててチャレンジしてみるのもいいでしょう。
自己資本を投下せずに始めることができるのですから、
投資としてみれば効率を最大化することができます。

現金を残すこともできて不意に発生するリスクにも強くなれるのですから、
返済額の増大というデメリットを考えても、活用するべき理由があるのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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