不動産投資と暮らしの情報サイト

入居者が不動産投資の首を絞める?入居者リスクが抱える問題は

183 views 2016.6.6

入居者リスクとはなにか

Fotolia_78673569_Subscription_Monthly_M

(出典:© chuugo – Fotolia

不動産投資の場合、入居者がいるということが重要です。
入居者がいるからこそインカムゲインも生まれてきます。
ですが、この入居者自体が不動産投資のリスクになってしまう可能性があります。
これが入居者リスクであり、非常に大きな意味を持って脅威とされています。

収益物件における入居者リスクとは入居者の行動に起因する影響であり、アパート経営者に対して
引き起こされる損失といえます。
かなり大きなインパクトを引き起こすもので、家賃の滞納がよく知られたものでしょう。
ですが、これだけではありません。
近隣住人や他の入居者に対する迷惑行為、ペットを飼うなど契約上の禁止行為、

設備の破壊や盗難、そして、問題を抱えていても退去しないというリスクがあるのです。
これらは、どれをとっても脅威となるインパクトを与えます。
ひとつ間違えば、不動産投資という形自体を破壊しかねない衝撃となる可能性があるのです。

インカムゲインを減少させる大きな問題と審査

Check

(出典:© hiromaru – Fotolia

入居者リスクは、入居率を引き下げてインカムゲインを減少させます。
当然空室率は上がり、長期的に大きな損失になるでしょう。
最悪の場合、その一部屋の収入が消えるだけではなく、全体的にゼロになっていく可能性もあるのです。
そのため、入居リスクには明確に対策をして行かなければいけません。

最も効果を上げることができるのは、入居者に対する審査を厳しくすることです。
これによって入居者自体を選ぶことができるようになり、質の悪い入居者を入れないようにすることができます。
例としては、必ず保証人をつけることが挙げられるでしょう。
もしもダメだったときには、保証会社を付けるという方法があります。
もっと属性を厳しくするのであれば、公務員・上場企業の社員以外は不可とすれば、質は驚くほど上昇するでしょう。
極端な話、法人契約のみにするというのもあります。
そこまでの絞り込みはしなくても、
学生不可にしたり、外国人不可にしたりするだけで大きく変わってきます。

問題はバランスにある

5_3変更分

(出典:不動産サービス福岡/http://www.fudosan-service.com/fudousantoushi/2016年5月27日

入居者を絞り込むということは、入居リスクを極端に下げることができるようになります。
ただ、入居希望者を絞りこむことになるのを忘れてはいけません。
つまり、リスクを低減する一方で空室リスクを上昇させることになるのです。
これでは意味がなくなってしまうことでしょう。

実際の条件を考えてみると、かなり魅力のある物件でなければ絞り込むリスクのほうが増大することになります。
いつでも入居希望者が絶えないようなところであれば絞り込む価値もありますが、そうでなければあまり絞り込まないほうがいいでしょう。

賃貸需要を自ら制限することになるため、審査を厳しくすることが全てではありません。
だからといって、無審査にすることがプラスであるとも限らないのです。
あまりにも過度な審査基準を設けるのではなく、バランスを考え基準を設定していかなければいけません。
この二つのバランスは難しいもので、審査のノウハウが無いうちは管理業者に依頼することで
効率的な経営を目指したほうがリスクは少なくなる可能性があるのです。

大事なことは、リスクになりそうなことを予期したら、すぐにその芽を摘むということでしょう。
家賃滞納なら、支払うように即時督促を続けることが重要です。
迷惑行為なら、退去を迫れるような規約を作っておくことでしょう。
何ら対処をしないということは、それだけ他の入居者の意識も下げることにつながります。
これが伝わればリスクは急速に拡大することになりますし、強いては犯罪になってしまうことだって出てくるのです。
そうなったりしないように、できるだけ早い段階で対処を進めることが必要といえるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

米田 幸平の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

人気記事ランキング

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!