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不動産投資と空室のリスク!いかに抑えるかが収益のポイント

236 views 2016.6.6

空室になるということ

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(出典:© egashan – Fotolia

不動産投資は家賃収入を利益の根幹としています。
インカムゲインと呼びますが、収益物件に人が住んで、その家賃によって運営していくことになるのです。

人が住むわけですから、それぞれに事情があります。
できれば空室にしたくはありませんが、これを100%抑える事はできません。
これがインカムゲイン減少の理由です。
問題となるのは空室になった後、どれだけ早く埋めるかということになります。
不動産投資では、空室リスク自体を減らすということも対策として重要になってくるでしょう。

掃除一つでも変わる空室のリスク

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(出典:SUUMOハウスサービス/https://house-service.suumo.jp/article/85/2016年6月1日

こうしたリスクを減らしていくためには、収益物件の選び方がポイントになってきます。
立地や建築条件を物件選択時によく確認する必要があるでしょう。
立地や建築条件、設備を含めて物件自体にどこまで魅力があるのか、魅力を高めることができるのか
ということが中長期的な空室リスクを削減することにつながっていくのです。

これが出来ていないと、対応は場当たり的になっていくことになるでしょう。

いかに魅力を作り出していくのか、すでに物件があっても考えていかなければいけません。
本当に小さなことを言えば、掃除一つでも空室率は変わってきます。
すでに入居している住人の質も重要で、常に考えていかなければ空室のリスクは高まっていくことでしょう。

空室のリスクを回避する

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(出典:インカムラボ/http://incomlab.jp/bulk-leased-2260/2016年6月1日

空室リスクを回避する方法として、空室1件あたりによる損失を極小化するという方法も重要になってきます。
それに合わせて、業者の一括借り上げシステムの利用も考えておくべきでしょう。

1件あたりの空室による損失の極小化とは、簡単に言えば部屋の数を多くするということになります。
収益物件の部屋数が2部屋の場合、1部屋空室になれば減少幅は50%となるでしょう。
この部屋数が10部屋なら10%です。
20部屋なら1室あたりのリスクは5%になるのですから、
部屋数が多いほうがリスクを回避することができるようになります。

一括借り上げシステムを利用して部屋全てを管理業者に借り上げさせます。
これによって空室リスクをゼロにすることができる代わりに、
手数料を支払う必要があるため利益の幅は少なくなるでしょう。

それでも満室時の家賃収入を得ることができるため、空室のリスクを0にすることができます。

いろいろと対応策がありますが、
一番は空室が出ないような魅力ある収益物件を持つということに間違いありません。

需要と供給の関係は不動産投資でも変わりません。
収益性を左右する要素として立地や将来性、設備なども確認しておかなければいけないでしょう。
需要に対応することが入居率を左右する鍵になるのです。

・不動産投資に重要な要素

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(出典:インカムラボ/http://incomlab.jp/investment-recommendation-5261/2016年6月1日

需要と供給のバランスを保つため、立地ということは不動産投資にとって極めて重要な要素となります。
入居者の視点に立ってみると分かりますが、
入居者がそこに住むと考えた時どう感じるかということを考えることが重要です。

収益物件にとって立地条件は交通の便のほか、
買い物をする場所があるのか、生活に必要なものが揃うのかといったことも重要です。

学校や病院の近くといったことも条件として考えなければいけないでしょう。

不動産投資の収益は、数年で終わりになるものではありません。
どんなに短くても、10~20年のスパンです。
途中で中古物件として売却できるように、将来性も考えなければいけません。
立地ともリンクする部分ですが、価値を左右するためには将来的な予測が必要です。
将来的に大規模な再開発が行われる可能性や、
大学や役所といった入居率を引き上げる条件の変化は特に大きな影響を与えます。

建物の設備やグレードなどの価値も将来的には差別化につながり、入居率にも影響を与えます。
こうした条件も考えて収益物件を選んでいくことが大切です。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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