不動産投資と暮らしの情報サイト

不動産投資ということに潜むリスクは?リスクマネジメントが重要なポイント

108 views 2016.6.3

不動産投資の持つ経年劣化のリスク

 

RISK bulb word cloud, business concept on blackboard
(出典:© dizain – Fotolia

投資には必ずリスクが存在します。
これは不動産投資でも同様で、リスクを認識せずに始めることは大変危険です。
しかし、リスクを知ってさえいれば対策を取ることができます。
ここが投資のポイントになってくるのです。

不動産投資は土地+建物への投資が基本です。
建物というものは時間の経過により、徐々に劣化していきます。
経年劣化と呼びますが、物質である以上避けることができません。
人が住んで使えば、だんだんと傷んでもくるでしょう。
これが資産価値の劣化で、不動産投資のリスクの一つに挙げることができます。

問題はこうした経年劣化にどう対応するのかということになるでしょう。
インカムゲインは劣化分を考慮した賃料設定が基本です。
ということは、適切な修繕を行うために積立をしておけばリスクに対応することができるでしょう。
さらに、減価償却という面で節税効果が高くなるのですから、リスクではあるもののデメリットと言い切れない部分もあるのです。

管理の手間の問題

3_2変更分

(出典:三国不動産/http://www.mikuni-f.co.jp/kanri/index.html/2016年6月1日

一般的な投資の場合、基本的には投資をした後は放置しかありません。
いろいろ手を出すこともできますが、それでも放置して問題があるかといえば、そこまで大きな影響はないでしょう。

ところが、不動産投資の場合は経営者になる必要があるのです。
ここが大きなポイントで、不動産投資とは言いつつ不動産経営だということが重要になってきます。

その仕事の範囲は入居者募集や入居者の審査から始まり、施設のメンテナンスやトラブル時の対応、入出金管理まで行っていかなければいけません。
不動産経営という面から考えると、とにかくやることがたくさんあります。
専業ではない場合は大きな負担となることは間違いありません。

そこで、対応策として管理会社に委託するという方法が出てきます。
サラリーマン大家と呼ばれるような兼業経営者の場合、多くのパターンとして管理業者に管理を委託してしまうのです。
管理料は発生しますが、管理業者であれば何も手をかけることなくインカムゲインを増やしていくことができます。
時間のリスクということを考えれば非常に有効な手段であるといえるでしょう。

金利変動のリスク

3_3

(出典:ぺんたの地方不動産投資日記/http://penta5404.blog.jp/archives/36814194.html/2016年6月1日
金利変動のリスクも忘れてはなりません。
不動産投資の場合、ほとんどの場合でアパートローンを利用するでしょう。
この場合には変動金利が大半です。
5000万円の融資で不動産投資を始めたとすると、20年返済で金利が2%の場合、月252,941円を返済していくことになります。
ところが金利が6%に増えたとすると、358,215円にまで増えるのです。

返済する金利が変動するということは、必ず月々の返済額が変動していきます。
それも、大きく変化することになる可能性があるのですから、リスクとして捉えておかなければいけないでしょう。
ただし、金利が下がるのであれば、これはメリットになります。
しかし、現在の日本経済を考えれば超低金利といえるような状況であり、上がることはあってもこれ以上は下がることがないはずです。
マイナス金利なのに、不動産ローンの金利が上昇し始めているのも証拠の一つになるでしょう。

こうしたリスクを考えた場合、長期固定金利のほうが有利になる可能性があります。
固定金利であれば、いくら市場金利の変動があっても、アパートローン金利には影響がありません。
その分スタート時の金利は高くなりますが、これからの状況の変化を読めばこれも不利になることはなくなるでしょう。
もちろん、融資を受ける金額自体を小さくすればするほど、金利変動リスクへの対応がしやすくなります。

こうした対策をすることによってリスクも限りなく小さくすることができるのが、不動産投資の魅力ともいえるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

米田 幸平の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

人気記事ランキング

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!