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不動産投資としてその効率性は?CCRの持つ意味とROI

241 views 2016.6.6

不動産投資の効率性の問題

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(出典:© ucchie79– Fotolia

不動産投資も効率性を考えていかなければいけません。
そこで参考となってくるのが、CCR自己資金配当率と呼ばれる指標です。
CCRは、不動産投資の世界でメジャーな分析指標として使われています。
株式投資ではほとんど登場しませんので、覚えておくべきものであるといえるでしょう。
効率よく投資をするということは不動産投資においても重要なテーマですので、
投資に活かしていかなければいけません。

CCRの意味は何かといえば、投資した自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を表しています。
投下した自己資金がキャッシュフローベースで見た時に、どれくらいで回収できるかを示しているのです。
借入比率を上げることができれば、必然的にCCRも上がります。

CCRはキャッシュオンキャッシュリターンとも呼ばれています。
投資した自己資金に対して年間のキャッシュフローがどのぐらいの割合になるのかということです。

この場合のキャッシュフローは家賃収入だけではなく、
減価償却を除き諸経費、税金、返済額を差し引いた、税引き後キャッシュフローを指しています。
本当に手元に残るお金という意味があるといえるでしょう。

毎年のキャッシュフローで計算すること

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(出典:めでぃすた/http://medistor.net/efficiency-analysis-of-real-estate/2016年6月1日

CCRを見ると、投下した自己資金に対して毎年キャッシュフローがどれぐらい出るかが見えてきます。
もしも10%であれば、
毎年投資金額に対して10%分のキャッシュフローが生まれるということになるでしょう。
ここから投資の効率性を図ることができるようになるのです。

CCRは少し見方を変えてみると、何年で投下した資本が回収できるかも見えてきます。
回収期間も重要なポイントですので、十分に活用できるポイントです。

仮に1,000万円の自己資金を投入したとします。
毎年200万円のキャッシュフローが生まれているとすると、CCRは20%です。
このままいけば、5年で投下した自己資金を回収することができます。

ただし、一年間の投資効率を示す指標であることを忘れてはいけません。
投資期間全体の効率性を測るのであれば、各年度のキャッシュフローから算出しなければいけないのです。
減価償却も出てきますし、家賃の下落や修繕といったことも出てくるでしょう。
基本として年数が進めばキャッシュフローは低下する傾向が強いため、概算で計算してしまうことは大きな誤差が出るということを注意しなければいけません。

ROIやROEと同じ

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(出典:幻冬舎ゴールドオンライン/http://gentosha-go.com/articles/-/528/2016年6月1日

CCRの計算方法としては、キャッシュフローを投下した自己資本で割ります。

年間キャッシュフロー÷投下自己資金×100

という単純な式です。
よく見るとわかりますが、CCRはROIと同じものであるということがわかるでしょう。

投資の指標というものは、同じ計算式になっているものがいくつもあります。
CCRも実はROIのほかに、ROEと同じ意味があるのです。

不動産投資として考えた場合、CCRはどれぐらいがいいのだろうかということになるでしょう。
CCRは、投資手法で大きく変化するため、だれでも共通した目安があるわけではありません。
CCRが10%とした場合に現金を多く投入していたのであれば、これはかなり高い水準となるでしょう。
ところがローンの金額が大きい場合は、これでは足りないことが出てくるのです。
特にフルローン、オーバーローンで投資を進めていれば自己資金が0なのですから、極限まで高くなるからです。

CCRの累計は、100%で投下した自己資金を全部回収したことになります。
これが、自分の設定期間の中で、いつ達成できるのかということを考えていくといいでしょう。

計算式から分かりますが、CCRを向上させるとするのであれば、
キャッシュフローを増加させるか自己資金を減らすことしかありません。
空室を減らし家賃収入を増やすということが基本だということを忘れないようにするべきでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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