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不動産投資にひそむ流動性リスクとは?覚えておかなければいけない現金化のリスク

205 views 2016.6.6

流動性という言葉の意味

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(出典:© HasanEROGLU – Fotolia

流動性という言葉は、経営上よく聞くことがあるはずです。
しかし、不動産投資を始めようと考える段階では、あまり意識していないことが多いでしょう。
流動性ということは、物がどれだけ動きやすいかということです。
つまり流動性が高いということは買い手や売り手が多く、売買が容易であるということを指しています。
逆に流動性が低いといえば、買い手も売り手も数がおらず、
簡単に売り買いが成立しないということになるのです。
これが不動産投資に関して、大きなリスクとなってきます。

不動産投資で危険な流動性リスク

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(出典:© Sergey Nivens – Fotolia

不動産投資の中でも、極めて重要なリスクの一つになるのが流動性リスクです。
単純に考えた場合、不動産を売りたいと思ったときに売ることができないリスクと考えるといいでしょう。
こうした点で、不動産が最も高い流動性リスクを持っているといえます。

不動産は金額が高額であるということ、
価格が分かりにくく不透明性が高いということが挙げられるでしょう。
金額だけ見ていきなり購入する人がいないのも、こうした理由が影響しています。
通常、不動産を売りたいと思ったら、数ヶ月程度は必要になるものなのです。
当然のことですが、
買い手が付かなければ価格を買い手側に有利になるように変更していかなければいけないでしょう。
これが大きなリスクとなり、不動産投資に重くのしかかることがあるのです。

株式投資で見てみると、非常に流動性が高い特徴を持っています。
受渡日を含めても4日もあれば現金にすることができるのです。
株式を購入する場合でも、インターネットで価格を見れば注文を出すだけで済んでしまうのですから、
不動産投資とは大きく違います。

ただし、全ての株式は流動性が高いわけではありません。
銘柄によっては出来高が小さく、流動性リスクを抱えてしまうこともあるのです。

返済ができなくなる可能性と出物が見つかる意味

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流動性リスクが高いということは、現金化までに時間が掛かるだけではありません。
手続きが煩雑となり、だれでも簡単にできる訳ではないという可能性が高まります。
売買相手を見つけることが難しく、
現金化したいと急げば安い価格で買い叩かれるといった事態も出てくるのです。
足元を見られるということになるでしょう。

制度上の問題も忘れてはいけません。
不動産の場合は契約や登記はとにかく面倒で、これだけで手間が掛かってしまうため、
流動性リスクを引き上げてしまいます。
売買の金額もやはり高額で、売買が簡単に成立することはまずありません。

不動産投資の場合、土地の価値はどうなってもなくならないというメリットがあります。
ですが、何らかの事情で収益物件を売却したいと思っていても、簡単に売ることができないのです。
返済が難しくなり、どうしても現金が必要となった場合でも、
もしかすると間に合わないという可能性も出てきます。
その場合、市場価格や想定価格よりも安く売ることになってくるでしょう。
適正価格で売ることができなかったら、当然その分は赤字となって襲い掛かってくることになるのです。
返済金額が残ることになり、返済という負担が大きくのしかかってきます。
大急ぎで現金が必要になれば、こうした事態になることも想定しなければいけないのです。

逆に考えれば、収益物件を探す際に、
こうした物件を見つけることができれば大きなメリットを持った物件となってくれるでしょう。
タイミングの問題となりますが、
流動性の低さがこうした状況を作りだしているということも覚えておかなければいけないのです。

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