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不動産投資の安全性を考える!債務返済比率の計算と数値から見る融資の問題

531 views 2016.6.6

安全なのか、それとも危険なのか

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(出典:© taa22 – Fotolia

不動産投資を始めるのであれば、利益がどれぐらい出るのか、ということを考えなければいけません。
その中の一つとして、投資効率の最大化という問題があります。
投資効率を最大化させるということは、安全性が低くなることにも繋がります。
難しい問題ですが、リスクとリターンは相反する存在です。
投資効率と安全性、つまりリスクとリターンを両立させることは困難であるということを認識しなければいけません。

不動産投資をするのであれば投資効率だけではなく、
ローン返済なども含め考えていかなければいけないでしょう。
安全性投資分析指標を理解することによって、リスクを低減することが出来るようになります。

大きな影響を与える債務返済比率

10_2変更分

(出典:めでぃすた/http://medistor.net/safety-analysis-of-real-estate/2016年6月1日

DCRという指標があります。
Debt Coverage Ratioの略語ですが、
不動産投資で利用する場合に債務返済比率として安全性投資分析指標に利用することができるのです。
DCRの計算式はNOIをADSで割ることで表すことができます。
NOIはネット収入で、ADSは年間ローン返済額です。
つまり、DCRはネット収入が年間返済額の何倍あるのかを判別することができます。

収入であるNOIが下がるということは収益力が下がってくるということであり、DCRも下がります。
その分だけ、不動産投資の安全性が低くなるということを表しているのです。

DCRを見た時に1未満となっているときは、
不動産からの得られる収益ではローンが返済できない状態といえます。
さらに進めば、キャッシュフローがマイナスになってしまいます。
これでは不動産投資として失敗するということになるでしょう。

DCRが高くなっている状態は、よりリスクが低く安全であるといえます。
安定している状態で資産運用が可能といえるでしょう。
一つの目安ですが、安全と考えることができる指標はDCRが1.3以上必要となります。

DCRを試算にいかす

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DCRということを考えた場合、
経年劣化とともに不動産の賃料が下がれば、それに伴ってNOIが下がります。
ですが、ADSはそのままでは下がりません。
下げる方法は繰り上げ返済ということになるでしょう。

ここで分かるのは、DCRは年々下がることは間違いありません。
その分、安全性が低下していきますので、失敗する確率が増えていくということになるのです。
将来的に、どうしたら1.3以上を維持できるのかを考えなければいけませんし、
最悪の場合を想定して1を切らないようにするにはどうすればいいのかが焦点となってくるでしょう。

実際の数値として考えた場合、物件価格5,000万円、年間の家賃収入が400万円とします。
管理費や固定資産税など諸経費がかかりますので、それらを差し引いた利益が300万円であるとしましょう。
そして、この物件を3,800万円で購入するとします。
ローンの条件は元利均等で金利2.5%、借入期間25年で設定すると
年間のローン返済額は約200万円となるのです。
この状態での債務返済比率を計算すると、
利益300万円で年間ローン返済額が200万円ですので、DCRは1.5となるのです。

ここでひとつ重要になってくるのが、
金融機関はDCRが1.2以上でなければ融資を検討しないということでしょう。
5,000万円のフルローンを組むとすると、1年間の返済金額は270万円になります。
300万円÷270万円は1.1にしかならないのです。
つまり、これではフルローンを組むことができません。
ではどうするかといえば、物件価格を4,500万円まで下げると1.25にすることができるため、
できるだけ値引きを迫るか頭金を用意することになるでしょう。
ただし、今後は金利が上がる可能性があるため、対策を打っておかなければ
DCRが下がって危険な状態に入ってくる可能性があるといえます。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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