不動産投資と暮らしの情報サイト

不動産投資の借入割合とは?10年以内に40%に以下に抑えるべき理由

253 views 2016.6.13

借入リスクと対策

Fotolia_79212587_Subscription_Monthly_M

(出典:© studiopure – Fotolia

不動産投資ということで考えた場合、一番大きなリスクとなってくるのがローンです。
単純に借金と言い換えることができるでしょう。
空室率が高かったり滞納があったりしたからといって、突然破綻する訳ではありません。
しかし、アパートローンなどの返済のための原資がインカムゲインとなってくる以上、
だんだんと首を絞めていくことになるのです。
結果として返済が滞ることに繋がり、不動産投資は行き詰まりを見せることになるでしょう。
その判断をどこでするのかということは、常に考えなければいけません。

リスクを少なくさせるために

2_35_2

(出典:canadianunderwriter/http://www.canadianunderwriter.ca/2016年6月7日

単純に借入額が少なければ返済する額も少なくなるため、借金のリスクは小さなものとなるでしょう。
極端な例でいえば、借金をしなければ借入のリスクはありません。
つまり、現金で不動産を購入することができれば、リスクに怯えることはないでしょう。

しかし、現実的な問題として不動産は高額です。
アパートローンを使わずに購入できるという人は非常に限定されてしまうのですから、この考え方はナンセンスといえます。

そこでポイントになってくるのは、借金をしても10年以内にどれぐらいの割合になっていればいいのかを考えることです。
10年以内ということで考えた場合、1つの目安となるのが資産に占める借入割合が40%であるということでしょう。
この40%を目安とすることにより、リスク対応が出来るようになるのです。

借入割合を40%に保つということは、
金利が倍になるような事態を起こしても家賃収入だけで偏差ができるということを表しています。
ここが重要なポイントです。
たとえば、かなり大掛かりになってきますが、1,500万円のマンションを3戸購入して不動産投資を始めるとします。
そのうち、2戸は現金で購入したとすればローンはなく返済もありません。
もう1戸のマンションは1,500万円フルローンを金利3%で利用したとしましょう。
家賃収入は1戸あたり7万円と設定しておきます。
ローン返済は、家賃収入21万円で返済していくとすると、約6年半という期間で返済が終了することになるのです。

この場合の総投資金額から見る借入割合は33%程度になりますので、金利が変動して6%になっても家賃収入で返済が可能です。
8%になったとしても8年と少しで返済することができるのですから、安全であるということが分かるでしょう。

これはあくまでも一例ですが、40%に抑えていれば返済で悩む必要はなくなると考えて間違いありません。

借り過ぎないこと

2_35_3

(出典:credit.com/http://blog.credit.com/2013/06/rising-interest-rates-hurt-housing/2016年6月7日

結局のところ、頭金100万円が限界なのに1億円の借金をすれば、金利上昇のリスクで潰されてしまうことはだれでもわかります。
繰り上げ返済を行うことで金利を軽減できるとしても、頭金を100万円程度しか用意することができない状況で
1億円の借金ということを考えれば、何度繰り上げ返済をしても焼け石に水なのです。
しかし、これが1,000万円の借り入れならば100万円の繰り上げ返済が強い効果を発揮することになるでしょう。

毎月のローン返済ということで考えた場合、家賃収入で何とかなると思うかもしれません。
今の金利状況であれば、それも考えることができるでしょう。
しかし、将来金利が上昇したときに、それに伴って家賃収入が突然増える訳ではありません。
家賃収入で返済が出来なくなれば、他の収入で返済を考えていかなければいけなくなってしまいます。
そうなれば予定していた繰り上げ返済も出来なくなっていくのですから、
多額の借金というのは大きなリスクとなって立ちはだかるのです。

金利は下がると考えるのではなく、いずれ上がるという認識でなければいけません。
だからこそ、10年以内に借入割合を40%にすることに意味が出てくるのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

米田 幸平の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!