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不動産投資の持つ高い価値!比べてみるとはっきりわかるその効果

247 views 2016.6.16

土地が残るということの意味

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(出典:© beeboys – Fotolia

不動産投資をするということは、マンション投資ということを別にすると、
最終的なことを考えても減価償却の終了した建物だけではなく土地が残ります。
これが、不動産投資の強くて大きな意味です。

アパートで不動産投資をするパターンの一つとして、
例えば15年間運用した後に建物を撤去するという方法があります。
そこに自宅を建てるという計画も一つの方法なのです。
その時にはアパートローンも払い終わっているため、土地を購入する費用の支払いがありません。

アパートの家賃収入が毎月20万円とすると、
毎月の返済額を15万円と設定しておけば5万円しか収入はありませんが、返済終了後に土地が手に入るのです。
毎月5万円の収入をとっておけば、15年後には900万円の預金まで手に入れることができるのですから、
不動産投資は大きな効果があることが見えてきます。
もちろん建物も残っているのですから、収益物件としてそのまま使い続ける方法もありますし、
そのアパートに住むというのも1つの選択肢でしょう。

ローン完済後なので家賃収益がまるまる利益になるのですから、その時点で20万円の収入になっているはずです。
土地まで再活用できるのですから、他の投資に比べても非常に魅力のある投資といえるでしょう。

株式投資との比較

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(出典:富士企画株式会社/http://www.fuji-plan.net/p14/2016年6月12日

不動産投資は、非常に優れた投資の一つであることは間違いありません。
株式投資と比べても優れていることは明白です。

まず、1000万円の元手で投資をスタートすると仮定します。
株式の場合は、これが1000万円の株式ということになるでしょう。
不動産投資の場合は1000万円を頭金にして、アパートローンを組むことになります。
頭金の割合から考えて4000万円程度は借り入れができるはずなので、
5000万円のアパート物件を購入することができるでしょう。
5000万円の内訳は土地代金が3000万円、残りの2000万円は建物代金と仮定しておきます。

20年後の運用成果は一定だと仮定すると、
株式投資は1000万円で購入した株式に運用成果という形になるでしょう。
ところが、不動産投資の場合、2000万円の建物は減価償却されるため、
残存価格は0になっている可能性がほとんどです。
しかし、土地の3000万円は残ります。
ここから、自己投資分の1000万円を引くと、
2000万円が土地代として残って運用成果にプラスすることができるのです。

驚くほど高い節税効果

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不動産投資の場合、減価償却ということがポイントになってくるでしょう。
単純に言えば、資産を費用とすることができる方法です。
不動産投資の場合、購入した建物は資産です。
この時点では当然費用ではありません。
現金なら使った時点で費用として計算することになるでしょう。
ここが違います。

収益物件も資産として扱われますから、使った分が費用となると考えることができるでしょう。
ただ、建物をどう使ったか厳密には分かりません。
そこで、耐用年数という考え方で資産額を年数で割ります。

3000万円の木造モルタルアパートの場合、法定耐用年数は22年です。
つまり、毎年約136万円が減価償却されて費用化することができます。
これだけ節税の対象にできるのですから、大きな意味を持ってくるでしょう。

ほかにも様々な費用が発生します。
もしも発生した費用がマイナスの場合、他の所得と損益通算が可能です。
年間家賃で200万円が入るとして、返済と管理費で年に100万円を支払ったとしましょう。
キャッシュフローでは100万円の黒字ですが、減価償却で136万円減らすことができるのです。
差し引きすると、36万円の会計上の赤字になります。
減価償却費は、あくまでも会計上です。
このケースで考えると100万円の現金が残った上に、36万円分の赤字を他の所得から控除できるようになります。
非常に大きなポイントになってくるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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