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物件の真の姿が見えてくる?1枚のレントロールに書かれた情報

168 views 2016.6.15

紙1枚のレントロールから読み取れる重要事項

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(出典:© radiorio – Fotolia)
不動産投資をしていると、レントロールという言葉が出てきます。
レントロールとは貸借条件一覧表のことです。
ここから分かることは賃借条件や賃借人の条件です。
レントロールを見てみることによって、
一棟買いする場合は物件の質を見定めることができる材料として活かすことができます。

レントロールは通常、1枚の用紙に各部屋番号の
契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されているだけのものです。
賃借人の属性や名前、性別が記載されていることもありますが、内容としてはこれだけのものといえるでしょう。
しかし、これが大きな問題になってくるのですから、しっかり読み取っていかなければいけません。

物権の将来的な価値を見定めるために

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レントロールの中でも、まずは賃料を見てみます。
契約時期と比較していった時に賃料に差があることを発見した場合、
新しい契約の賃貸条件が悪くなっていれば、その物件は賃料水準が下がっているといえるでしょう。
これは単純に見ても分かる部分です。

もうちょっと現実的な部分に合わせて複雑に考えてみましょう。
4部屋あるアパートを収益物件として持っていたとします。
現在の賃料は2010年契約で月5万円が2部屋、
もう2部屋が2011年契約4万円と2012年契約の3万円で月17万円の収入があるとします。
この情報から、様々なことが見えてきます。
この物件価格を2000万円とすると年間収益は204万円となり、
利回りに置き換えてみると10.2%の、好条件になります。
ところがレントロールを見てみると、違う情報が分かります。

ポイントとなるのは、後半の2部屋の契約年と家賃の額です。
時間が経つほど賃料が安くなっていることが分かるでしょう。
つまり物件の賃料水準は、既に5万円では借り手がいない状況であるということが分かります。

ここで、賃料を引きなおして考えなければいけません。

最新のデータとして2012年で3万円となっていることを考えると、
合計賃料はすでに12万円まで下がっており、現在の17万円と5万円もの差がつくことになるのです。
年間収益で計算すると、144万円ですから、利回りは7.2%が正確な数値であるといえるでしょう。
それに、この低下速度はかなり早いことも分かります。
わずか1年で1万円も家賃が下がるということは、
よほど条件が悪く、そうでもしなければ入居率を維持することが出来ないのです。
たったこれだけの数値でも、ここまでのことを読み取ることができます。

レントロールの情報から色々と分かってくる重要な指針

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レントロールは、他の読み方もできます。
たとえば敷金の金額が落ちていることが読み取れれば、
入居率が落ちて今までの金額では募集できなくなってきているといえるでしょう。
まず見かけることがなくなりましたが、
これが今でも敷金3カ月とれていたとするのであれば、よほど魅力がある物件であるはずです。

入居者の属性からは、物件の印象を見て取れます。
女性が多く住んでいる物件は、それだけ安心感があるということの裏付けです。
安心感がなければ女性はその物件を選びません。
立地的に好条件であったとしても、安心感がなければ決して増えることはないのです。

似たような条件に、法人契約もあります。
法人契約をしている物件は、条件が良くなければ現れません。
法人にとって、家賃を抑えることよりも立地などの条件のほうが重要だからです。
修繕費・管理費・電気代といった金額が記載されている場合は、
費用として高すぎたりしないのかチェックしておくと入居率を判断する指標にもなってきます。

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