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アパート運用で知っておきたいこと~ハウスメーカーの営業心理

408 views 2015.11.13

アパート建設において知っておかないといけないことは何だろうか?

アパートを建設したいと一般の人が思ったときに

まず行くのが近くの不動産屋かハウスメーカー。

 

一般の人が知っておきたいのは

営業マンが何を考えてアパート建設を進めるのかということである。

 

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ハウスメーカーの営業心理

 

1.地主から~土地の所有者

ハウスメーカーの営業は大きな土地を持っている地主から営業を仕掛ける。

これは土地をあらかじめ持っていたほうが建築しやすいからであるのと大きな土地を持っている地主は毎年固定資産税に対して苦しんでいるからである。

 

2.税金から~固定資産税と贈与税

 

土地を更地で持っている人は従来の既存建物が建っている場合と比べて6倍以上の固定資産税がかかる。

これは土地を持つ人にとって大きな負担である。ここを狙って税制対策でアパート建設をしませんかと巧みに営業してくる。

 

また地方の郊外などでは高齢化が際立っており、多くの地主は相続に対して多くの不安を抱えている。

この不安を取り除くために更地で相続するよりも既存建築物が建っている方が相続する際に子供にも相続できるし、

固定資産税の減税にもなるのでここを狙ってすすめるのである。

 

3.高齢者から~相続の心理的な不安

アパート建設は土地を含めて多くの場合1億5000以上かかるなどの土地購入資金と建設資金がかかるが、

これらは35年ローンなどを組んで高齢者の場合は子孫を含めることで資金をまかなっている。

高齢者を営業マンは狙うことが多いので親がアパート建設を考えたときはしっかりと見極めたうえで建設することをお勧めする。

 

アパート分譲と空家問題

アパート分譲は現在でも多くの都市圏・郊外で建築されている。

しかし、近年でサブリースして出しているアパートの賃貸物件は入居率が低下しており、

この空家が社会問題となっている。NHKの空家問題の特集などで取り上げられているだけでなく、

国土交通省もまた空家特別措置法を制定するなどして対策を行っている。

 

日本の建築業界の現状はいまだにスクラップ・アンド・ビルドが主流である。

2015年の新築住宅着工数を見ても現状でも80万戸あまりの分譲住宅・アパート・マンション・注文住宅が作られ続けている。

リノベーションブームが起きているが80万戸の作られ方、考え方を解明していかないと根本の問題は解決できそうにない。

多くのハウスメーカーやビルダー側にとってはアパートの建築は利益率の確保に密接に関係している。

なぜなら戸建てとしての利益率とアパートの利益率は五倍~十倍以上異なるからである。

特にこのアパート建造においてはあたかも作りやすそうな仕組みがある。

 

関東圏の小平などの半郊外においては、新築分譲住宅や新築分譲アパートはハウスメーカ-やビルダーなどでも大量に作られているが

あちこち見渡してもその計画敷地の周りにまだ未入居の他者の住宅やアパートが立ち並んでいる。

 

住宅メーカーに勤めるものは罪悪感にかられながらも作っているわけだが、

営業成績や受注実績がほとんどの場合重要視されるのでわかっていても企画し、

クライアントに提案するという負のスパイラルができているのである。

 

営業心理を知っておくこと

 

アパートは贈与の際の資産になるし、固定資産税の減税にもなるうえに賃料収入も賄える素晴らしいものであるのは確かである。

一方でアパート分譲を考えている人はこのようなメーカー・不動産マンの営業心理を知っておく必要があると思う。

香月真大

ライター香月真大

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