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収入アップも夢じゃない?!成功者の不動産投資と失敗しないための方法とは?

222 views 2015.12.1

失敗者の不動産投資とは

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初めて不動産投資を行うには、実際に不動産で成功した人の考えを見ると参考になります。
と言いたいのですが、本当のところは、不動産投資で失敗をした時の話のほうが有益な情報です。
失敗したことにこそ、勉強になる方法がたくさん隠されています。
マンション購入で貯蓄の代わりにしようと考えた人の場合は、マンションの購入にローンを組んで支払いをしながら、家賃収入に関しては収支が黒字になった時が数年と短くて、収入より支出の方が大きくなった時に、売却をしたのだが、売却価格が購入時より数百万円も少ない金額でしか売れなかったということです。
この場合は、投資金額より収入の方が少なくなっているケースです。
新築マンションを購入して投資をしたときの失敗例です。
新築マンションの場合は、早く売るために宣伝費や広告費などさまざまな経費がかかります。
そのために、通常の販売価格に経費を上乗せしていて、その分の出費を回収しなければいけなくなりました。
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今とバブル時代は全く違います。
バブルのときは、いくらローンを組んでも、その後の売却で利益を得ていましたが、最近の不動産の場合は、ローンを組んで不動産投資をしても、そう簡単には利益を得られないという現状があります。
そもそも、不動産投資をするときに、何も考えずに買っては売りを繰り返していけばお金が稼げた時代がバブル時期となります。
その考えのまま、今の不動産投資をすると大失敗をしてしまいます。
郊外アパートの建設は、近くに工場や大学などがあることが前提で建てられます。
大学があるのでアパートを購入してその後の運営をしていましたが、直ぐに大学が閉鎖になり家賃収入が極端に減り収支で赤字となり、損をしたことになります。

失敗事例より見える解決策

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マンションの購入後の諸費用の負担で運営が破綻してしまった場合は、諸費用を少なくすることができないので、ここでは入居者を少しでも多くして収入を少しでも多くして運営していくことが大事であるということです。
そのためには、初期投資金額と、その後の経費を計算して収入と出費の収支計算を購入前に立てておく必要があります。
その収入金額が、下回らないようにするために、入居者を集められるかということを考えなければいけません。
その収入を計算するにあたり、家賃保証も含めてどの選択肢がいいのかを見極めてから不動産購入をすればいいのです。
ただ、その収支が利益を生まないようであれば投資を考え直す必要もあります。
マンション購入時に、その周りの価格相場をしっかりと見極める必要があります。
購入予定のマンションの価格が、適性の価格で販売されているかどうかを考える必要があります。
この価格をしっかりと見極めていなければ、必要以上の出費が必要になりその後の運営にも関わってきます。
ローンをして不動産を購入する場合は、当然ローンの金利を支払わなければいけなくなります。
その場合は、金利が高いので、できるだけ借金の金額を減らしたほうがいいのです。
そこで考えるのが、どのくらいのお金を借金すればいいかです。
この場合、購入金額の40%程度のローンであれば、その後金利が今の2倍になったとしても、対応できます。
目安は投資金額の40%となります。
郊外型のアパート経営の場合は、間違いなく近くに工場や学校があることが前提で収入の計算をします。
周りにある工場や大学の経営状態をしっかりと把握しておく必要があります。
折角アパートを購入して運営を始めても、直ぐに工場の閉鎖や大学の移転などがあれば間違いなく赤字になります。
今後の工場の会社の経営状況や、大学の移転計画などをしっかりと把握してからアパートの運営に入る必要があります。

澤田 博之

ライター澤田 博之

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