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大失敗するかしないか、知らなければ損をする不動産投資のとんでもない落とし穴とは?

139 views 2015.12.1

不動産投資というのは、失敗もあるということ

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不動産投資をする場合、マンション経営をするときには、非常に大きなリスクがあります。
部屋の空室が少ないと、間違いなく毎月決まった収入が入り安定した収入がほったらかしで入ってくることになります。
ただ、満室であればという条件が付きます。
空き室が目立ってきますと、毎月収入も減ってきてしまい、安定した収入どころか、マンション購入時の借り入れがあれば、その返済にも影響してきます。
マンションの購入時期も考えていなければいけません。
マンションの購入時期をいつにするかというのも、大事な不動産投資の条件です。
マンショを1棟全部購入するということは、建て替えや修繕は全て行わなければいけないということです。
築年数が30年や40年も経っていると、近々立替を行わなければいけなくなります。
マンション1棟全部を建替えるとなると、膨大なお金が必要になります。
購入したのはいいが、またお金が必要になることになります
この建て替え時期の計算と、投資金額なども含めて収支が利益になるかどうかの判断さえしっかりとできていれば、良かったのですが、それができなかったがための失敗です。

見た目の収入に惑わされない冷静な総合的判断が必要

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不動産投資で一番重要なことは、投資で得られる利益を考えるのも必要ですが、それ以上に必要なのは、管理してくれる不動産会社との信頼関係というのが大事です。
不動産の場合は大事ですが、購入後は借りてくれる人を探さないといけません。
すでに入居者がいたとしても、その入居者が退去した後に次の人を探さなければいけません。
売ってくれた不動産屋が売ったあとにいなくなった場合、次の入居者を見つけてくれる不動産屋を探す必要があります。
購入当時は、すでに入居者がいるので、購入後、直ぐに収入になると思い購入してしまっていましたが、これがそもそもの間違いです。
その後、入居者があらわれないという悲惨な結果を招くことになります。
そうなると、購入した不動産会社ではなく、別の不動産会社に仲介をお願いすることになります。
購入した不動産屋が購入後、直ぐに連絡が取れなくなったりした場合は、間違いなく騙されたということになります。
購入すると間違いなく、その後の修繕費と収入を見合わせてみて採算が取れないような場合があります。
購入後の、修繕費を数十年単位で考えて、その時に購入金額と修繕費が収入より少なくなるかの計算をしておく必要があります。
あとは、収入がいつごろ購入資金と修繕費を上回ることが出来るかです。

投資不動産は中古物件がいいのだが、その中身が大事

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不動産投資には、新築物件より中古物件の方が利用価値が高いと思います。
ただ、同じ中古マンションでも、どのような物件を購入するかでその収入がわかります。
中古物件の場合、ファミリータイプ向けのマンションと1人向けのマンションの場合では、1人向けのマンションの方が、入居者がたくさんでてきます。
現在の低金利時代、低金利で住宅ローンが組めますので、中古のファミリー向けマンションを借りるより、新築マンションを購入したほうが逆に月々の支払いが安く済むことが結構あります。
そんな時に、わざわざ中古のマンションを買おうと考える人は少ないと思います。
出張族で直ぐに引っ越さないといけないような、家の自己所有ができないようなファミリーでなければなかなか借り手が見つからないと思います。
そんな事情もあり、現在の中古マンションを購入して、人に貸す場合は、ワンルームタイプの方が間違いはないようです。
同じ中古マンションでも、そのマンションのタイプは、その後の資産価値として非常に重要な要因となります。

澤田 博之

ライター澤田 博之

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