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人口減少と供給過剰の時代でも利益を出す不動産投資

377 views 2015.12.1

日本の人口の推移

人口の減少は、日本の大きな課題となっています。生まれてくる子供の数が少ないことも問題ですが、

それ以上に高齢化が進んで亡くなる方の数が多いことが、人口減少の大きな原因です。

今も人口が減り続けていますが、2025年を過ぎると日本の総人口が1億1千万人近くまで減って、

2050年前後には1億人を割ると予測されています。

その後も、人口が減って行き、9万人以下にまでなってしまうことも考えられます。

 

賃貸物件の現状

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人口が減少し続ける状況に対して、賃貸物件の稼働状況はどうでしょうか。

全国の賃貸物件に注目してみると、空室率は19%に達しているというデータもあります。

住む人が少なくなっているのですから空室が増えるのは当然ですが、さらに賃貸物件が建築されていますから、

このままの状況では空室率が改善されるのを期待することはできません。全国的に見ると、供給過剰とも思えるでしょう。

 

これからは、さらに事前の調査が必要

日本の人口の推移と賃貸物件の空室率だけを見ると、不動産に投資をしても利益を上げるのは難しいように感じてしまいますが、

人口の増えている場所もありますし、たくさんの人が行き来して活気に溢れている地域もあります。

人には住む場所が必要ですから、不動産に関する需要がなくなることはありませので、不動産に投資をして収益を得ることは可能です。

ただし、投資用の不動産物件にも、収益を上げやすいものと、上げにくいものとの格差が広がって行くと考えることができるでしょう。

間違って衰退している地域の物件を購入してしまうと、空室リスクが高くなります。

間違って入居者が入りにくいような物件を購入しないように、より綿密な事前調査が必要な時代となっているのです。

 

人口が減らない地域を探す

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これからの不動産投資では、人口が減らず増えている地域の物件を購入するのが、基本となります。

地方は人口が減少する傾向にあり、東京・名古屋・大阪などの都市部では人口が増える地域がたくさんあります。

大きな開発が行われたり、新たな駅が作られる地域も、人口が増加することとなりますので、

新聞やニュースの内容にも関心を寄せるようにしましょう。

より具体的な各当道府県や市町村の人口の推移を表すデータは、それぞれの役所で調べることができます。

関心のある地域の人口については、しっかりと調べておくようにしましょう。

 

不動産の需給バランスを調べる

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ある地域の不動産市場の状況を、手軽に調べることができる方法があります。

不動産情報サイトを定期的に訪問して、ある特定の地域の賃料の変化を観察するので、

借り手の多い地域は賃料が安くなることはありませんが、借り手の少ない地域では次第に賃料が下がって行くでしょう。

もちろん、賃料が下がる地域の物件には、手を出さない方が無難です。さらに、賃貸物件の敷金や礼金についても、調べてみましょう。

通常は入居する際の条件として、敷金・礼金が必要とされますが、需給バランスが崩れて借り手が少ない場合は、敷金と礼金が免除されるようになるでしょう。

このように、インターネットを使って、手軽に不動産の需給バランスも調べられますので、小まめに不動産情報サイトを訪れるようにしましょう。

 

魅力ある物件を探す

人口が増える地域でも、物件ごとに大きな差が生じます。

単に人口が増えている地域だからといって、安心してはいけません。

老朽化の激しい物件や不便な場所にある物件は、住宅が供給過剰の時代には、人口が増える地域であっても、借り手を見付けるのが難しくなります。

駅から近い物件、病院などの公共設備の充実した場所の物件、生活しやすい設備が整っている物件などなら、空室リスクが大幅に下がることでしょう。

不動産を購入する前に現地に行って、人が住みたくなるような物件であることを確かめましょう。

三田 照正

ライター三田 照正

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