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「おひとりさま」が知識ゼロからはじめる、不動産投資~実践編その2~不動産投資セミナーに参加した30代独身女子3人。その後~

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「おひとりさま」が知識ゼロからはじめる、不動産投資~実践編その2~不動産投資セミナーに参加した30代独身女子3人。その後~
先回に続き、30代独身で不動産投資をスタートした早坂花代さんのお話を聞いていきます。

36歳の早坂さんが銀行から1億1000万円の融資を得られたことにまず、驚きました。早坂さんと出会うきっかけとなった不動産投資セミナーで耳にした『銀行の審査基準になるのは融資利回りにあたる「収益性」と担保評価を示す「保全性」と本人の年収など「属性」のバランスが重要』という言葉がよみがえります。

かつてに比べて、属性が重視されるようになっているそうですが、1億を超える融資を受けられた理由を早坂さん自身はどう分析しているのでしょうか。
目次

1.36歳で1億を超える融資を受けられた理由とは?

2.本格的に不動産投資を始動するいちばんの動機とは?

3.すでに2棟目、3棟目も視野に・・・

1.36歳で1億を超える融資を受けられた理由とは?

「自己資金の2000万円に関しては、元手にするには少ないかなくらいの認識でした。
私は独身なので、不動産投資を始めるにあたり、連帯保証人になるのは両親です。
実は母が埼玉に3階建ての小さなアパートを保有しているんです。2階に2部屋、一階が店舗ということで月30万円の家賃収入を得ていました。両親としては、このアパート経営をゆくゆくは私に継承するつもりでした。この担保が「保全性」を補ってくれたことは間違いないでしょう。

自己資金に関しては金額よりも計画的に貯金できる人なのかという点を査定されたと受けとめています。不安材料があったとすれば、私が銀行屋だということです。
銀行にお勤めの人が他銀行から融資を受けることが問題になるのでしょうか。

不思議に思い尋ねると「ドメスティックな銀行では銀行屋は銀行屋を全うせよ、という風土があるため、不動産投資などで運用に精をだすなんて、というムードが少なからず あるのです。この点、証券マンは優遇される傾向にあると思いますね」とのこと。
なるほど。同じ金融機関においても知られざる掟があるようです。

さて。ここからが本題です。早坂さんが不動産投資をスタートすることを決意したポイント、背中を押した「いちばんの理由」は何だったのでしょうか。

2.本格的に不動産投資を始動するいちばんの動機とは?

本格的に不動産投資を始動するいちばんの動機とは?
「初回面談時に同行した現地視察です。担当営業の方の車でフェイスネットワークが手掛けた都内の物件や更地を実際に見て回りました。その数、約10案件くらいでしょうか。

たとえば、恵比寿の物件ですが、都心の一等地に建つ8階建てのRC新築マンション。26坪という一戸建てでも狭い土地に8フロアのワンルームマンションだなんて、図面をみせられた時は正直、半信半疑でした。総額2億だと聞き、さらに驚きました。2億円で東京の一等地に建つビルオーナーになれるの?って(笑)。

翌月に入居者が決まっている空室がたまたまひとつあって、この物件に関しては内覧もできました。実際に足を運んで、いわゆる「狭小地」とよばれる特異な場所にも関わらず、というよりもその特異性を最大限に活かした心憎い設計がなされていたことに感心したのです。」
本格的に不動産投資を始動するいちばんの動機とは?
「私がいま住んでいる富ヶ谷界隈では『旗竿地』と呼ばれるのぼり旗のような形をした土地が多い。

出入り口となる通路部分が狭くて家の敷地となる部分があるやっかいな土地です。日頃から素敵だな、と眺めていた近所のマンションを手掛けたのもフェイスネットワークだったことをその日はじめて知ったのです。

その富ヶ谷の物件は玄関前にあしらわれたモザイク状のタイルがものすごくセンスがよくて。洗練されたイタリアの裏路地のような抜け感があるんです。こうした設計をお願いできるなら、パートナーとして頼もしいと感じました。収益性を上げるには空室リスクを軽減することが原則ですが、入居者の目線で考えれば、毎日暮らす家ですから、たとえワンルームでも「住む」ことがステイタスとなる居心地のよさはキープしたい。その点、同社の物件はキッチン、トイレなどの水回り、窓の配置、フローリングの質感や色に至るまで、上品な清潔感があり、とても気に入りました。いくつもの物件を見て回るうちに、百聞は一見にしかず、ではありませんがあの時の高揚感は忘れがたい経験でしたね」

提案された事業プランを受け取ったその日に現地に足を運ばずにはいられなかった早坂さんの興奮が伝わってきました。聞けば、この時点で事業収支プランが送られてきたそう。その間、中二日くらいのスピードで十分に「腑に落ちる」内容だったことも決め手の要因。マンション一棟の経営でさえ、どこかで「本当に自分にできるのかな」と思っていた早坂さんがすでに2棟目、3棟目運用のビジョンを持っていることにも驚かされました。

3.すでに2棟目、3棟目も視野に・・・

「返済額が毎月36万でも毎月、29万円のプラスになるわけです。しかも1棟目を購入してからの1~2年はエアコンや・給湯器など設備の減価償却できる額が大きいと聞きました。経費にできる金額が多い分、税金が少なくてすみますからその間に自己資金を計画的に貯めることができれば、2棟、3棟保有のマンションオーナーも夢物語ではなく、射程距離にあることを確信したんです。やりがいがありますね」

ところで、融資の内諾がとれないと契約できないのが通常だと聞いていましたが、物件の選定から確定まで、さらに契約までのスパンが短いのはなにか秘訣があるのでしょうか。

「非公開物件に関しては売主が売り急いでいるケースが多いので、逡巡しているうちに、タッチの差でいい案件を逃すことが少なくないそうです。融資の内諾がとれないと契約できないのが通常ですが、ローン特約といって一日でも早く動けるように、とフェイスネットワークがファイナンス審査に必要な書類を準備する段階でしっかりサポートしてくれたことが大きいです。
なにせ、竣工するまでは家賃収入は生まれません。設計から施工までの期間を最短でしかも密に同時進行で相談できることは何よりだと感じています」

誰と組むか、という座組みが重要なのはもちろんのことですが、すべてのコーディネートを信頼して任せられるか。当該物件のよしあしに加え、このポイントがいかに重要であるかということを実感したと言う早坂さん。
将来をしっかりと見据え、強い確信を持って運用ビジョンを描いている様子でした。3年後の早坂さんの姿を想像すると、こちらまでワクワクします。

「不動産投資は決して夢物語ではなく、ライフプランに適応するためのリアルな資産運用」。セミナーで聞いたこのフレーズをリフレインしたくなるような、心地よい取材でした。

次回は、吉澤さんのその後に迫ります。

次回に続く
丸 珠子(まる たまこ)

ライター丸 珠子(まる たまこ)

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