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「おひとりさま」が知識ゼロからはじめる、不動産投資~実践編その1~不動産投資セミナーに参加した30代独身女子3人。その後~

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441 views 2016.8.31
「おひとりさま」が知識ゼロからはじめる、不動産投資~実践編その1~不動産投資セミナーに参加した30代独身女子3人。その後~
不動産投資セミナーで出会った3人の女性達のうち、属性診断テストで高得点を獲得した早坂花代さん(36歳)。

セミナー開催から約3か月後、早坂さんから「不動産投資をはじめることになりました」と連絡をもらいました。
話を伺うため、再び会いに行ってきました。

ご自身が手がけることになった不動産物件の詳細をお伝えする前に、前回不動産投資セミナーで早坂さんが61点を獲得した属性判断シートのおさらいをしていきます。
目次

1.属性診断チェックシート点数スコアの按分とは?

2.61点という高スコアを獲得した「36歳おひとり様の属性」とは?

3.どのような事業プラン?物件ポートフォリオはどんなもの?

1.属性診断チェックシート点数スコアの按分とは?

属性診断チェックシート点数スコアの按分とは?
早坂さんの総スコアは61点。先のセミナーでフェイスネットワーク社長 蜂谷氏が 55~64点の方には1億5000万円~2億円の事業プランを提案します、と言っていたことを思い出していると、実は早坂さんはフェイスネットワークから提案された事業プランと投資物件を気に入り、すでに契約を済ませたと言うのです。そしてまさにいま、具体的な設計打ち合わせが大詰めを迎えている段階だというではありませんか! 決断力の早さにも成約から設計行程着手までのスピードにもびっくりしましたが、3か月前にお会いしたときに比べ、彼女の表情が格段に輝いていることに何よりも驚きました。 「できるものなら、やってみたいという好奇心と、ひとり身の私が本当にマンション1棟を所有して不動産経営などできるだろうかという不安が半々でしたが、紹介された案件を提示いただいた後はいてもたってもいられず、自分で現地を確かめに行ってしまったほどだったんですよ!」と本当にうれしそう。

2.61点という高スコアを獲得した「36歳おひとり様の属性」とは?

一体どんな事業プランだったのか興味津々なのはいうまでもありませんが、まずは不動産投資の第一歩を踏み出した彼女自身の「属性」にこそ、興味がある読者も少なくないと思います。これまでに得た情報を頼りに、さらに詳しくみていきましょう。 ・外資系銀行にてトランザクションバンキングとして勤務。 ・30代で年収1千万円越えなのは、さすがの金融業界。 ・勤続年数12年目。 ・一年の三分の一が海外という生活で留守中に防水トラブルの被害にあい、空室管理と資産運用との両立ができないかと思いはじめたのが不動産投資セミナーに参加したきっかけ。とはいえ、やるからには成功させたい。 ・自己資金の2000万円は堅実な貯金によるもの。 ・担保評価の2000万円は両親が埼玉に所有している3階建てのアパート経営によるもの。⇒(月額30万円の家賃収入=1階店舗(賃料20万+2階 家賃5万×2部屋) ・不動産投資をはじめるにあたり、現在独身の早坂さんの連帯保証はご両親となる。 ・ひとりっ子である彼女は上記アパートを相続予定。 ・Airbnb事業化も視野に入れた不労所得収入を検討 という概要が早坂さんの「属性」のスコア総合点に結びついている、ということがわかりました。 フェイスネットワーク社から提案された事業プランをもとに、銀行が判断した融資金額は1億1000万だといいます。どんな運用プランを想定し、1億を超える融資を受けることができたのでしょう。 フェイスネットワーク社から提案された事業プランおよび物件ポートフォリオは下記のようなものでした。

3.どのような事業プラン?物件ポートフォリオはどんなもの?

どのような事業プラン?物件ポートフォリオはどんなもの? (出典:Chicago Real Estate Daily / http://www.chicagobusiness.com/realestate/20150515/CRED03/150519869/how-much-can-you-really-make-on airbnb/2016.08.30)
【物件所在地】 最寄駅 小田急小田原線 経堂駅+千歳船橋駅 構造:RC造 規模:地上4階建て 戸数:1R×6 店舗×1 用途:店舗+共同住宅 (1階 店舗/ 2~4階 賃貸1R×6) このRCマンション1棟を手に入れた場合、早坂さんの資産運用は具体的にどのようなものになるのか、シミュレーションしてみると 空室なしで(家賃7万5000円×6)+(店貸 テナント料 20万)=65万円 毎月65万円の家賃収入が見込まれます。 銀行からの融資が1億1000万円に対して月々の返済額は36万。毎月約29万の家賃収入が約束されたマンションオーナーの誕生です。「まさか自分がマンション1棟を経営することになるなんて」と謙遜しながらも 「1棟で年間約340万の家賃収入を得られるマンションを、3棟運用できてようやくいまの自分の年収を超えられるわけです。毎月の家賃を元手にさらなる運用を目標にしたいですね」と勝利を確信しているご様子の早坂さん。 そういえば、今回の事業プランにAirbnbによる運用計画も盛り込まれているのでしょうか。気になって訊ねると、 「Airbnbの場合、銀行からはまだ不動産事業者ではなく一般事業者とみなされてしまうそうです。仮に政策金融公庫から融資できたとしても住宅ローンと比べ事業ローンは返済期限が最長15年なので、元金の返済だけで終わってしまう可能性があることをフェイスネットワークとの初回面談で諭されたんです。たとえ一室の家賃が月極め家賃の3倍だったとしても観光シーズンの季節要因に大きく左右される点で空き室リスクは避けられません。1棟のうち、30%が空き屋であれば、次の物件が借りにくくなる。所有物件の総合評価で今後の投資計画に大きな差がでるのは避けたいですからね。不動産投資をする場合、今後のことを考えると物件の属性を高め、資産価値をキープすることの重要性を学びましたね。もちろん、これは全部、フェイスネットワーク社の受け売りですけど(笑)」との答えが返ってきました。 すでに早坂さんはもっと先の未来のビジョンを見据えていることを実感した瞬間でした。 この変化は何でしょうか。早坂さんの勝利を確信させたものは一体何か。気になります。 続きはこちらから>> 不動産投資~実践編その2
丸 珠子(まる たまこ)

ライター丸 珠子(まる たまこ)

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