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不動産投資とは?不動産投資の仕組みと種類、基本をおさらいしよう

オススメ 初心者向け
20,771 views 2016.9.30
不動産投資とは?不動産投資の仕組みと種類、基本をおさらいしよう
不動産投資という言葉は知っていても、どんな事業者となにをどのように取引してなされるものなのか、正確に理解していますか。経験者でなければ、「なんとなく分かる」という人がほとんどなのではないでしょうか。

不動産投資は、初心者には少し敷居が高いように思われがちですが、そんなことはありません。基本さえおさえれば、実はそう難解なものではないにのです。ここでは不動産投資の基本的な仕組みについて理解していきましょう。
目次

1.そもそも不動産投資とは?

2.不動産投資で収益を得る仕組み

3.不動産投資の種類

3-1.投資対象の種類

3-2.投資方法の種類

3-3.投資資金の種類

3-4.運用方法の種類

3-5.不動産会社の種類

1.そもそも不動産投資とは?

不動産投資とは、利益を得ることを目的に、マンションやアパートなどに投資し、それを運用または売却することです。
もっとも身近な例では、賃貸マンションやアパートの大家さんなどが挙げられます。他にも、不動産の売買や証券化、投資信託といった大規模な投資の手段もあります。

2.不動産投資で収益を得る仕組み

不動産投資で収益を得る仕組み
不動産投資の基本的な手法として、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類が挙げられます。

① 投資(購入)した不動産を他人に貸し、賃料を得る=インカムゲイン
インカムゲインは、毎月の賃料で収益を得る方法です。空室対策や物件維持費削減などの工夫を行い、より収益を大きくすることで安定した経営が可能になります。初めて投資を行う人にも向いている方法といえます。

② 投資(購入)した不動産をより高い額で売却し、値上がり益を得る=キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、不動産を購入したのち、その物件価値が上昇したタイミングで売却して利益を得る方法です。一度に得る収益は大きいのですが、購入してからいつ物件価値が上がるかわかりませんし、反対に下がってしまう可能性もあります。経済や周辺環境の変化に左右されやすいため、早い段階で新しい情報を得られるよう、常にアンテナをはっておく必要があります。初心者よりも経験豊富な方に向いているでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインをうまく合わせることによって、利益を得る方法もあります。
まず、賃貸物件を購入して賃料を得ます。賃料を得ながら、物件の価値が購入時より上がったところで、売却を検討するのです。その賃貸物件が一室の場合は居住中、一棟の場合は空室が少ないなど、安定した家賃収入を得られる状態になれば、購入時より高値で売却できる可能性が高くなります。

その他、駅から近いところに立地している、近くに大学があるなど好条件が揃えば、安定経営が見込めるため高値かつ短期での売却が期待できます。

3.不動産投資の種類

一口に不動産投資といっても、その投資対象や投資形態はさまざまです。
投資対象となる物件にはいくつか種類があり、それぞれ特徴があります。

3-1.投資対象の種類

投資対象の種類
アパート投資やマンション投資には、区分所有や一棟貸しなど複数の種類があります。どんな種類があるのか細かく解説していきましょう。

▪️新築
相続で土地を得た、親と同居で土地付きの一戸建てに住んでいるなど、その所有する土地に賃貸物件を新築するケース。また、土地を購入してその上に賃貸物件を建てるケースなどです。賃貸物件の一室を自宅にして住んだり、賃貸物件と自宅を併設したりすることも可能です。
現在の税制では、新築の場合、固定資産税の軽減措置を適用可能で、一戸につき200平方メートルまでの部分については、固定資産税が通常の6分の1、都市計画税が通常の3分の1に軽減されます。また、敷地面積の240平方メートルまでは要件を満たせば最大80%の相続税軽減措置を適用することができます。

▪️中古マンション(区分所有)
中古マンションの一室を購入して、賃貸物件として貸し出します。物件によってはオフィスとして貸し出すことも可能。その場合は、賃料を居住用より高めに設定するのが一般的です。また、アパートに比べ入居の需要が大きい傾向にあるので、比較的空室率が低いです。

▪️アパート一棟
一室だけではなく、土地付きアパート一棟を購入したり、元は自宅だった土地に新たにアパートを建てたりして、経営を行います。物件価格はマンションより安いので、自己資金が少なくて済むというメリットがありますが、賃料も近隣のマンションより低めに設定しないと空室が発生しやすくなるというデメリットもあります。

▪️一戸建て
住んでいた一戸建て住宅をそのまま賃貸物件として第三者へ貸し出したり、土地と建物をセットで購入して貸し出したりします。一戸建てはマンションやアパートよりも賃料が高いケースが多いので、すぐ入居者が見つかれば効率が良いのですが、敷金に3か月分が必要な場合もあることから、一度退去すると次の入居者がなかなか決まらないこともあります。駐車スペースを確保して、一戸建てならではのメリットを用意するなど、差別化できる空室対策が必要です。

▪️分譲賃貸
新築分譲マンションの一室を購入して、賃貸物件として貸し出します。分譲賃貸と呼ばれ、一般的な賃貸物件より部屋のグレードが高いので、賃料を高めに設定することが可能です。ただし、物件によっては、投資目的の購入に規約や条件を設けている場合があるので、購入前に確認が必要です。

▪️マンションやビル一棟
マンションやビルを一棟まるごと購入して、賃貸経営をします。購入価格が億単位と高額になるものが多く、それなりの資金力が必要となります。ビルの場合は店舗やオフィスとして貸し出すので、居住用よりも修繕費や維持管理費がかかります。

3-2.投資方法の種類

投資方法の種類
不動産を購入して貸すのが一般的ですが、証券化や小口化、ファンドなど、不動産を使って間接的に利益を得る方法もあります。

▪️現物
建物(物件)を購入して、第三者へ貸し出し、賃料を得ます。建物の種類は、オフィスビル一棟という大規模なものからワンルームまでと幅広くあります。建物の種類によって、居住、オフィス、店舗と用途が異なり、賃借人も法人の場合と個人の場合とがあります。

▪️証券化
不動産を所有するのではなく、有価証券を発行して、金融商品化された不動産に投資をすること。利益は、投資額に応じて投資家たちに分配されます。

▪️小口化
資金力を持つ一部の投資家によって運営されていた不動産投資は、流動性を高めるために、不動産特定共同事業法の規制緩和が実行され、一口あたりの最低出資額が引き下げられて以前よりも出資しやすくなりました。現在では最低出資額の制限がなくなり、不動産の所有権を小口化して出資持分にしたり、出資持分を第三者へ譲渡することが可能になったりと、より流動性が増して、投資しやすくなっています。

▪️不動産投資信託
投資信託とはファンドのこと。各投資家から出資金を集めて、マンションやオフィスビル、商業施設など、複数の不動産を購入します。運用によって得た収益は、投資額に応じて投資家たちへ分配されるという仕組みです。

3-3.投資資金の種類

投資資金の種類
不動産投資といったら、気になるのはその資金。大きく分けて自己資金を用意して購入する方法と、融資を受ける方法とがあります。

▪️自己資金
賃貸経営の場合、物件購入代金を自己資金率100%で購入すれば、融資(ローン)の返済が必要ないので、収益が増大します。収益が多ければ貯蓄ができるので、新たに賃貸物件を購入したり、より多くの収益が見込める賃貸物件に買い替えたりすることも可能なため、経営規模の拡大も可能です。また、安定した経営を継続していれば、査定評価が高くなり、売却価格も上がります。

▪️銀行融資
一般的な住宅ローンなどと同様に、銀行に融資を申し込み、審査に通ると融資が受けられます。注意しておきたいのは、自宅として活用するために融資を受ける場合と、賃貸物件として運用するために融資を受ける場合とでは種類が異なることです。自宅用の場合は住宅ローン、賃貸物件用の場合はアパートローンになります。もちろん、アパートローンは事業になりますから、審査は厳しく金利も高くなります。金利の目安としては、住宅ローンの倍程度、と想定しておくと良いでしょう。例外として、賃貸併用住宅の場合は、住宅の占める面積が要件を満たしていれば、制度上自宅とみなされ、住宅ローンを受けられます。

▪️自己資金+銀行融資
自己資金に加えて、不足分を銀行融資で補うケースです。最も一般的なパターンです。融資の種類はもちろんアパートローンになるので、当然審査が厳しくなります。銀行は、長期にわたり安定した収支が見込める事業であるかどうかをシビアに審査しますから、物件選びの段階で審査に通りやすいかどうかも考えておくとよいでしょう。

3-4.運用方法の種類

運用方法の種類
賃貸経営の運用方法にもさまざまな種類があります。

▪️自主管理 賃貸物件の管理体制を整えておくことはオーナーのつとめです。管理会社に管理業務を委託する場合がほとんどですが、中にはオーナーが自主管理している賃貸物件もあります。
管理の内容は、共用部分の清掃や修繕、各業者の手配や未払い賃料の徴収、隣人トラブルの対応等です。自主管理のメリットは、経費がかからないこと。その分賃料を安く抑えることができます。管理が行き届いていながら賃料を安くおさえられれば、競合物件との差別化になります。ただし、オーナーが賃借人(居住者)と直接連絡を取ることになるので、本業を持っている場合は管理業務が負担になってしまうかもしれません。

▪️委託管理
毎月、賃借人から徴収するものに賃料がありますが、これとは別に、管理費も徴収します。この管理費は、オーナーが管理業務を委託する管理会社へ支払うものです。管理会社はオーナーに代わって管理業務を行います。管理業務の中で一番大変なのは、未払い金の徴収ですが、このあたりの対応は管理会社であればスムーズに行ってくれます。委託管理であれば、経費はかさみますが、オーナーは安心して経営に集中することができます。オーナーの自宅と所有している賃貸物件が離れた地域にある場合は、必然的に委託管理を選択することになります。

3-5.不動産会社の種類

不動産会社の種類
不動産投資をする際に必ずやり取りするのが不動産会社です。とはいってもその形態はさまざま。各不動産会社の特徴や、どの会社に何を相談すればよいか、解説していきましょう。

▪️不動産投資会社・不動産コンサルティング会社
投資家から資金を集めて、商業施設やマンション等の不動産に投資し、運用することで得た収益を投資額に応じて投資家たちへ分配します。不動産投資会社・不動産コンサルティング会社は、成果として利益の一部を手数料として受け取ります。不動産投資のノウハウを持つプロ集団です。

▪️不動産販売(代理)会社
売主となる業者や個人のオーナーから委託されて、マンションや一戸建ての販売を行います。広告宣伝から集客、接客をこなし、購入者が決まったら、売買契約の手配をします。契約完了後、物件の引き渡しまで、購入者をサポート。依頼されれば物件の売却をすることもあります。売却時には売却物件の情報を広く公開し、集客から接客、売買契約、引き渡し完了までの取引全般を担います。販売会社は取り扱う物件にあった販売活動を行い、購入希望者を募り、売買契約が成立したら報酬として手数料を得ます。

▪️不動産仲介会社
主に物件の仲介を行います。賃貸を例にとって見てみると、物件情報は不動産仲介会社間で伝達され、店頭やインターネット上に取り扱い物件として情報が公開されます。入居希望者は情報元の仲介会社へ出向き、内覧をし、入居したい旨を伝えます。仲介会社はオーナーから直接管理を委託されている管理会社へ連絡をして、入居希望者を紹介し、管理会社が入居希望者の賃貸借契約の手配をします。無事に賃貸借契約が完了したら、入居希望者は、物件を案内してくれた仲介会社へ仲介手数料として賃料の約1か月分を支払います。このように、仲介会社は物件を案内し、案内した入居希望者が賃貸借契約を結ぶと、仲介手数料として利益を得ます。

▪️不動産管理会社
マンションやアパートなどの賃貸物件では、賃貸人(入居者)が快適に生活できるように、オーナーが維持管理体制を整えておかなければなりません。主な管理業務は、清掃・修繕・管理事務です。管理会社は、オーナーと管理業務委託契約を結び、委託費を受け取ります。管理会社は賃貸人とオーナーの間に入り、橋渡し的な業務を担っています。

いかがでしたでしょうか。不動産投資のことをまったく知らない方でも、基本を理解できれば、そう難解なものではないことを理解いただけたと思います。

初心者の方も、ぜひ基本をおさえて初めの一歩を踏み出してみてください。

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