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不動産投資初心者に!
初めての不動産投資で失敗しない方法

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633 views 2016.10.3
不動産投資初心者に! <br>初めての不動産投資で失敗しない方法
不動産投資に興味はあっても、何をどこから始めていいのか分からないという方も多いようです。しかも、不動産は大きなお金が動くので、心配や不安もきっと大きいことでしょう。

そこで今回は、これまで数多くの不動産投資プロジェクトをプロデュースしてきた株式会社フェイスネットワーク代表取締役社長の蜂谷二郎氏に、初めて不動産投資に挑戦する人が知っておくべきポイントについて教えていただきました。
目次

1.初心者でも簡単に始められるマンション一室への投資

2.不動産投資を始める時に考えておきたいこと

3.どんな不動産会社と出会えるかがポイント

4.投資専門の不動産会社とは?

5.不動産会社だけが知っている物件情報があるって本当?

6.目的を持った不動産投資を

1.初心者でも簡単に始められるマンション一室への投資

――まず、初心者でも簡単に始められると言われるマンション一室への投資について教えてください。

投資とは、資産を増やすために資産を投じること。投資の中でも不動産投資は、株やFX(外国為替証拠金取引)などと比べてリスクが低く安定して運用しやすいため、サラリーマンのサイドビジネスとしても人気を集めています。マンションの一室への投資であれば、自分の預貯金で購入できるケースもあり、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資として初心者でも始めやすく、ちょっとしたブームになっているようです。

ブームを反映してか、「利回り4%!」「自己資金0円から始める不動産投資」など、魅力的な謳い文句の広告を目にする機会が増えてきました。そのため、初心者でも不動産会社が勧める物件を購入しておけば、不労所得が毎月安定的に得られると考えている方が多いようです。

でもこれは入居者がいることが前提の話。マンションの一室を投資用物件として所有した場合は、空室のリスクも考えておかなければなりません。毎月の家賃収入をローンの返済に充てているオーナーさんであれば、空室が続くと預貯金を取り崩してローンを支払うことになりかねません。空室が続くということは、魅力的な物件ではないということ。入居者がつかないと、思ったように収入が得られないので、売却しようとしてもなかなか買い手がつかない物件になり得る、ということを覚えておきましょう。

2.不動産投資を始める時に考えておきたいこと

不動産投資を始める時に考えておきたいこと
――不動産投資で失敗する例として、どういったパターンが多いのでしょうか。

不動産投資で失敗したくないという方がいらっしゃるようですが、失敗か成功かを考える前に「なんのために不動産投資をするのか?」という目的を明確にしましょう。「不労所得でお金を貯めて学校に行きたい」「退職後も今の生活水準を維持したい」など、人それぞれだと思いますが、目的が決まることで、達成するためにはどうしたらよいかが見えてきます。そうすると、より具体的に物件を検討できるようになるのです。

投資用の不動産を買った後に、「失敗だったかもしれない」と不安になって相談にいらっしゃる方も多く見られます。そのほとんどは、目的が明確でなかったために、不動産会社の言うとおりに物件を決めてしまったというパターンです。いざ運用を始めてみたものの、うまくいかず、どうしてこんな物件を購入してしまったのか分からなくなってしまうということのようです。

3.どんな不動産会社と出会えるかがポイント

――では、そういった失敗を避けるためにはどうすれば良いのでしょうか。

投資用物件の広告を見ていると、通常の売買物件には見られない「利回り」という項目が目に入ってきます。
多くの不動産会社では、利回りの高さで物件を勧めることがほとんどで、シミュレーションなども広告に記載のある利回りがずっと続くことを前提に算出されることが多いです。利回りとは、投資額に対して一定期間にどれだけの割合の利益を得られるかという指標です。年間の総家賃収入を取得価格で割って算出しますが、これも空室が続くようでは机上の空論となってしまいます。よって、利回りに注目するだけでなく、空室にならない物件かどうかを見極めておくことが必要です。
もちろん、不動産会社は不動産を売ることが目的ですので、その物件にメリットを感じてもらえるように営業をかけてくるのは仕方がないことです。それが良いか悪いかを議論するつもりはありませんが、不動産投資の初心者であっても、言われるままではなく、正しく判断することが大切です。

――とはいえ、初めての不動産投資であれば、相談しながら進めたいというのが本音でしょう。そんな時、どういった不動産会社に相談すべきでしょうか。

街を歩いていると多数の不動産会社を目にしますが、不動産会社には種類があります。多くは売買や賃貸を仲介する「仲介会社」です。これは売主(貸主)の物件を買主(借主)に紹介し、契約につなげることを業としています。
投資の専門部門がある不動産仲介会社や投資専門の不動産会社もありますが、おすすめしたいのは「ライフスタイルの提案やコンサルティングを行う不動産投資専門会社」です。不動産投資では大きなお金が動きます。株などに比べてリスクが低いとはいっても、何度も買い替えたり、多くを保有したりすることは誰でもできるようなことではありません。よって、どんな目的で不動産投資をするのかという点を理解しながら、長期的な提案をしてくれるところを選ぶのが良いでしょう。

4.投資専門の不動産会社とは?

投資専門の不動産会社とは?
――「不動産投資専門会社」では、具体的にどのような提案をしてくれるのでしょうか。

Aさんご夫妻の例を紹介します。このご夫婦は、家賃収入で退職後の収入を確保するために1,700万円を資金に賃貸経営を考えていました。最初に相談に行った不動産会社では、東京23区のはずれにある利回りの高い木造アパートを紹介されたといいます。1,700万円では潤沢な資金とはいえないかもしれませんが、Aさんご夫婦にとっては大きな投資だっただけに、「この程度しか購入できないのか……」と気乗りしなかったといいます。

そこで今度は、ライフスタイルの提案やコンサルティングを行っている投資専門の不動産会社に行ってみました。希望を伝えたAさんご夫婦は、想定外の提案を受けたといいます。
それは、6,000万円と査定された都内にある自宅を売却し、自宅兼賃貸用の土地を購入して運用したらどうか? というもの。木造のアパートしか買えないと落ち込んでいたAさんご夫婦でしたが、この提案を受け、大いに感心したといいます。

このように、不動産投資は専門家の的確なアドバイスで大きく可能性が広がることがあります。物件広告を見ていると、どうしても利回りの高さのみに注目してしまいがちですが、中古で木造、郊外の立地となれば、空室のリスクは高いでしょう。今回紹介した例も、利回りや自己資金などの目の前の情報にとらわれず、退職後の収入を確保するという目的に沿って検討したからこそ出てきた提案なのです。

このように、相談者が購入できる物件を売るのではなく、総合的に判断して目的に沿うよう不動産投資の提案をするのが、私の言う不動産投資専門会社です。
こういった提案であれば、売り切って終わりではないので、購入後も安心といえるのではないでしょうか。中には、コンサルティングだけでなく、土地取得や設計・施工・管理までワンストップで行う会社もあり、手間がかからないというメリットもあります。

5.不動産会社だけが知っている物件情報があるって本当?

物件を探す時には不動産のポータルサイトなどで検索する方がほとんどだと思います。
でもこの情報は世の中にある物件情報の6~7割に過ぎません。残りの3~4割は非公開物件といって、不動産会社に行かないと見ることができない物件です。不動産会社に行って希望を伝えると、非公開物件の中から条件に合う物件を提供してもらえることもあり、様々な情報が得られるのです。

6.目的を持った不動産投資を

初心者だし、とりあえず少しだけ儲かればいいかな…… という目先の利益だけでなく、ご自身でしっかり目的を考えてから不動産投資をするようにしましょう。そういった意識で情報を集め、不動産投資会社に相談することが、失敗しない不動産投資の第一歩になります。
橋本 岳子

ライター橋本 岳子

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