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不動産投資5大リスク
失敗しないためのリスク回避方法とは?

オススメ 初心者向け
21,244 views 2016.10.3
不動産投資5大リスク<br>失敗しないためのリスク回避方法とは?
不動産投資は安定して利益を上げやすい投資といわれていますが、リスクがまったくないというわけではありません。物件を購入しさえすれば、不労所得が自動的に入ってくると考える人がいるかもしれませんが、たとえば、空室が続くことで収入が得られないなど、あらゆるリスクが考えられます。

今回は、不動産投資で考えられるリスクとその対処法について、これまでに数多くの不動産投資プロジェクトをプロデュースしてきた株式会社フェイスネットワーク代表取締役社長の蜂谷二郎氏に解説いただきました。
目次

1.リスク1:空室のリスク

2.リスク2:返済ができなくなるリスク

3.リスク3:入居者とトラブルになるリスク

4.リスク4:売却時に買い手がつかないリスク

5.リスク5:投資物件が事故物件になってしまうリスク

6.安定経営が見込まれるおすすめのエリア

7.リスクも考えて不動産投資物件を手に入れる

1.リスク1:空室のリスク

空室になる物件の多くは、古くて汚い、利便性が低く入居者が必要としている設備が備わっていないなど、入居者のニーズをつかむことができていないことがほとんどです。古さや設備はリフォームやリノベーションで克服することができますが、利便性の低さは、鉄道や幹線道路の新設など近い将来インフラの整備が予定されているというケース以外では、改善することが不可能です。したがって、物件探しの際には立地がとても重要なポイントになります。空室が続かないよう、長期的に見て利便性や周辺環境が維持できる立地の物件を選びましょう。

物件概要にある、用途地域という項目をチェックするのも有効です。日本では用途地域を設定し、建てられる物件を制限しています。現状だけでなく、将来的にどのような用途の建物が建設される可能性があるのかを確認することができます。

2.リスク2:返済ができなくなるリスク

「自己資金0円からでも不動産投資ができる!」などの広告を見て、全額を借り入れで物件購入し、毎月の家賃収入を返済に充てようと考える方もいると思います。でも、これは入居者がついていることが前提です。空室が続いて家賃収入がなくなってしまっては、このプランは破綻します。預貯金を取り崩し、返済に充てざるを得なくなるばかりか、最悪の場合、ローンの返済ができなくなり、物件を売却しようにも次のオーナーが見つからず、ローンだけが残ってしまう可能性もあります。

マンション一棟を所有して貸し出している場合は、一室が空室になったとしても複数の部屋があるためリスクを分散できます。しかし、区分所有の場合、入居者が見つからないと家賃収入がまったくなくなってしまうので、返済ができなくなるリスクはより高いと言えます。区分所有は手軽に始められる不動産投資なのですが、こういったリスクもあるという点は認識しておくことが必要です。自己資金100%での投資が難しいのなら、マンション一棟を所有して“リスクを分散する”という考え方を持つようにしたいところです。

3.リスク3:入居者とトラブルになるリスク

リスク3:入居者とトラブルになるリスク
入居者の家賃滞納で賃貸経営に影響が出てしまう。マナー違反などで室内が傷つけられ、予定外の修繕費がかかってしまう。周辺住民とトラブルを起こしてしまう。入居者が原因となるリスクは数多くあります。「入居者個人の問題なのだから、オーナーとしてリスク回避するのは難しいのでは?」と考えてしまいがちですが、エリアを限定したり物件に魅力を持たせたりすれば、リスクを軽減することが可能です。治安がよく、防犯意識の高いエリアでは、住民の質も比較的高いため、家賃滞納やマナー違反は明らかに少なくなります。

また、物件に魅力があることは、入居者が途切れないということにもつながります。空室がずっと続いていた物件に入居希望者が1人でも現れたら、空室を埋めたいばかりに審査不十分のまま、マナーに問題のある人を入居させてしまう可能性が高まります。

一方、空室が出たらすぐに埋まってしまうような人気物件であれば、オーナー側が入居者を選ぶことができるので安心感があります。

4.リスク4:売却時に買い手がつかないリスク

リスク4:売却時に買い手がつかないリスク
ずっと空室が続いていたり、老朽化が進んだりしている物件は、所有していてもメリットがなく売却したいと考える人が多くなります。こういった物件が利回りの高さをウリに販売されることがありますが、それに惹かれて安易に購入してはいけません。
家賃収入を期待して手に入れたとしても、空室が長引くのでは所有していても意味がないからです。売却しようとしても、入居者が選ばないような魅力のない物件には、買い手もつかないのです。購入時には売却時のことまで見越して物件を必要があるのです。

5.リスク5:投資物件が事故物件になってしまうリスク

事件や事故などの理由で投資物件が事故物件になってしまうことがあります。
次の入居希望者には事故物件である旨は伝えなければならないので、いくら立地や設備が好条件でも入居が決まりにくい物件となってしまうことは否めません。こういった物件は、このまま所有していても投資効果が期待できないので、低価格での売却や、シェアハウス、民泊など、他の運用方法を検討するのが賢明です。

6.安定経営が見込まれるおすすめのエリア

安定経営が見込まれるおすすめのエリア
安定経営やリスク軽減にはエリアの選定が重要だと説明しましたが、では具体的にはどのエリアを選べばよいのでしょうか。

賃貸経営をするにあたっては、借りてくれる人がいないことには始まりません。まずは人口が減らないエリア、特に生産年齢人口が増加するエリアが望ましいといえます。また、東日本大震災後は、住まいの条件に地震が発生しても被害の少ないエリアを挙げている人が増えてきました。よって地盤がしっかりしているエリアは好まれる傾向にあるといえます。それから、トラブル軽減のためには住民の属性も重要です。教育レベルや所得の高い人が多く住んでいるエリアが良いでしょう。

これらの条件に合うエリアというと、都内では「城南3区」(品川区・目黒区・大田区)があてはまります。

物件選定時には、ぜひ参考にしてみてください。

7.リスクも考えて不動産投資物件を手に入れる

不動産投資にはリスクもありますが、そのリスクは他の投資に比べて小さく、乗り越えやすいものです。
リスクがあるから手を出さない、というのではなく、あらかじめどんなリスクがあるのかを知り、リスクを避ける方法を身に着けておくことで、負の影響を軽減していくようにしてください。
橋本 岳子

ライター橋本 岳子

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