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資産運用なら、初心者でもはじめられる不動産投資が人気?

オススメ 初心者向け
734 views 2016.10.5
資産運用なら、初心者でもはじめられる不動産投資が人気?
「資産運用」という言葉は聞いたことがあっても、初心者であれば、「まずはどんな種類や特徴があるのか知りたい」「何から手を付けていいのか分からない」「自分には何が向いているのだろう?」と疑問だらけのはず。

そこで今回は、資産運用の基本をわかりやすく説明したいと思います。
目次

1.初心者にもわかりやすく解説。資産運用とは? 投資と何が違うの?

2.「貯蓄型」「投資型」にはどんな種類があるの?

3.不動産投資、なぜ初心者におすすめなの?

4.資産運用として不動産投資を考える際のメリット

5.資産運用として不動産投資を考える際のリスク

1.初心者にもわかりやすく解説。資産運用とは? 投資と何が違うの?

「将来を考えて資産運用をしましょう」とか、「投資で資産を増やしましょう」といったキャッチコピーをよく目にします。この場合の「資産運用」は、「投資」と同じニュアンスで使われている印象を受けます。しかし、厳密にいうと「資産運用」と「投資」には違いがあります。
資産運用は、自身の資産を目標に向けて増やしていくというような意味合いで使われ、一般的に安定して増やしていく「貯蓄型」と、リスクをとることと引き換えに比較的高い利益を得られる「投資型」に分けられます。つまり、「投資」は「資産運用」という大きなくくりの中の一カテゴリを占めていると言えます。

2.「貯蓄型」「投資型」にはどんな種類があるの?

「貯蓄型」「投資型」にはどんな種類があるの?
では、「貯蓄型」「投資型」の資産運用には、どのような種類の運用方法があるのでしょうか。

貯蓄型資産運用

◾️普通預金・定期預金
現金を銀行に預けてついた利息が増加分となります。元本が保証されているためリスクはありませんが、近年は金利がほとんどつきません。普通預金より定期預金のほうが、利息が高くなります。銀行の預金保護は1,000万円までが対象です。

◾️外貨預金
円をドルやユーロなどの外貨に換えて、銀行に預金することを指します。日本国内の預金よりは高い金利を得ることができますが、為替レートによって元本割れになるケースもあり、ある程度のリスクは想定しておく必要があります。円から外貨へ、外貨から円への為替手数料がかかるのがポイントです。銀行の預金保護の対象外という点には注意が必要です。

投資型資産運用

◾️個人向け国債
国債とは、国が資金調達を目的として発行している債券のことです。毎年一定の利息が支払われ、満期を迎えると全額返還されるため、安心して投資を行うことができます。満期(償還期間)は3年(固定金利)、5年(固定金利)、10年(変動金利)の3つがあります。満期を迎える前に解約が可能で、すぐに現金化できるので、急にまとまった現金が必要になった時も便利です。国債は、1万円から購入できるため、気軽に始められる投資として有名です。日本の場合、まったくと言っていいほどリスクはありませんが、国によっては政府がデフォルト(債務不履行)に陥って価値がなくなり、紙切れ同然となってしまうこともあります。

◾️外貨MMF
証券会社や資産運用会社が投資家から集めた資金を、資産運用会社が外貨に換えて、安全性の高い外国の国債や社債で運用する投資信託です。外貨預金に比べて金利が高く、為替手数料も低いというメリットがあります。元本の安全性は高いとされていますが、為替レート次第では損失になる可能性もあります。

◾️投資信託
投資家から集めた資金を、専門家が分配投資して運用します。運用によって利益が出た場合は、投資額に応じて各投資家へ分配されます。運用は専門家任せになるので、知識がなくても始められます。また、積み立て型を利用すれば潤沢な資金は必要ありません。
「貯蓄型」「投資型」にはどんな種類があるの?
しかし、運用をプロに任せる金融商品のため、運用会社に元本保証がないので、損失が出ると元本割れになってしまいます。投資信託の運用スタイルには、日経平均株価やTOPIXなどの基準値を決めてその基準値を上回る成績を目指す「アクティブファンド」、日経平均株価やTOPIXなどの基準値と連動するように運用する「インデックスファンド」の2種類があります。

◾️ETF(上場投資信託)
証券取引所に上場した上で、売買が行われる投資信託です。通常の投資信託の価格は、投資家が集めた資金を投資信託の総口数で割った一口の基準価格によって決まります。この基準価格の決定は1日1回です。しかし、ETFは株式と同様、リアルタイムで売買されているため、1日の中で何回も価格が変動します。投資信託と同様に分散投資ができ、リスクも分散できますが、市場全体が影響を受けることになると損が出ることもあります。プロに運用を任せられるので、売買手数料の他にも信託報酬がかかります。売買手数料と信託報酬は、通常の投資信託よりも割安です。

◾️株式投資
企業が発行する株式を安値の時に購入して、価格が高い時に売却して利益を得ます。仕組みはシンプルなので、気軽に始められると思われがちですが、利益を上げるのは簡単ではありません。安定して利益を得るためには、上がる見込みのある銘柄を選択しなくてはなりません。それには、情報と知識、経験が必要です。元本保証がないので、購入した株式の会社が倒産になったら、紙切れ同然になります。また株式を保有していると、定期的に株主配当や優待サービスを受けることができます。

◾️J−REIT
投資家から集めた資金で、運用会社が商業施設やビル、マンションなどの不動産に投資する投資信託です。不動産の賃料収入や売却によって得た利益を投資額に応じて投資家へ分配します。預金や国債に比べると、金利が高く定期的な収入を得られるのが魅力。大規模物件に投資をするので、ある程度のまとまった資金が必要になりますが、不動産投資のように最初にローンを組むことはないので、失敗した時のリスクは低めです。ただし、実物の不動産に比べると価格変動のリスクが高く、元本保証はありません。

◾️不動産投資
不動産を購入して転売して利益を得たり、第三者に貸し出して賃料収入を得たりするものです。常に入居者が確保できている物件であれば、長期にわたり安定した収益を得ることが可能です。開始するには、物件を購入しなければならないので、初期費用がかかります。自己資金が不足していれば、ローンを組む必要があるため、ローン完済までは利益が少なくなってしまうというデメリットがあります。

◾️FX取引
ドルやユーロなどの外貨の売買で利益を出します。利益を出す方法には、為替レートの変動で購入時より為替が値上がりした時に売却する「為替差益」と、通貨間の金利差を利用して利益を上げる「スワップポイント」があります。レバレッジレートを設定して売買を行うと元金より10倍、100倍の金額を運用することができます。短期間で大きく増やすことが可能で魅力的ですがリスクも大きいので、売買は慎重に行わなければなりません。

◾️先物取引
金や穀物などの農産物、エネルギー資源などの現物商品や有価証券について「将来のある時期にいくらで売買するのか」という権利を取引します。FXと同じくレバレッジ機能を利用すると元金以上の取引が可能で、短期間で増やせます。世界情勢によって相場が変動しますので、レバレッジレートを高くしていると、場合によっては大きな損失を受けてしまいます。景気の変動を予想して売買を行いますので、初心者にはハードルが高いでしょう。

3.不動産投資、なぜ初心者におすすめなの?

不動産投資、なぜ初心者におすすめなの?
金融商品は、世界情勢や景気によって変動があり、大きなリスクも避けられません。しかし、賃貸物件の賃料は、大きな変動を受けることがなく、長期にわたってある程度の水準が保たれます。

したがって、不動産投資はほかの投資と比較してローリスク・ローリターンといわれ、大損を出す可能性が低く、資産運用の手段としては安心なものだということが言えます。

4.資産運用として不動産投資を考える際のメリット

次に、他の投資と比較しながら不動産投資のメリットを見ていきましょう。

(1) 他の資産運用と比べ、安定して不労所得を得やすい
賃料の変動は一定水準を保っているので、安定した不労所得が得られます。

(2) ある程度の水準の利回りが期待できる
現在の預金金利はほとんどないのも同然ですが、不動産投資であれば5%前後の高利回りで運用可能な物件もあります。

(3) 相続税・贈与税対策として有効
相続・贈与税が課税される割合が、投資物件の建物は50〜60%、土地は公示地価の約80%で評価されます。現金や有価証券では、相続・贈与税が課税率は時価として評価されるため高くなってしまいますので、不動産は相続・贈与税対策として有効です。

(4) 生命保険の代わりになる
不動産を購入するためにローンを組む場合、必ず団体信用生命保険に加入します。ローンの契約者が返済期間中に死亡または高度障害者になった場合、団体信用生命保険が適用され、ローンの残金は保険金から支払われます。したがって、不動産投資は生命保険の代わりになると言えます。

(5) 金融商品に比べ自己資金が少額でも始められる
金融商品の資産運用は、元本となる資金がないと始めることができません。しかし不動産投資では、購入したい物件を担保にして融資を受けることが可能です。自己資金が少額でも始められるというメリットがあります。

(6) 節税効果に優れる
ローンを組んで不動産を購入した場合は、ローン返済分は必要経費とみなされ利益が下がりますが、課税額も下がりますので節税効果があります。

(7) 老後の収入源になる
年金だけでは老後の生活に不安がある方も多いことでしょう。高齢になってしまっては働くことが難しくなります。しかし、不動産投資であれば、長期にわたり安定した収入を得ることができますから、将来、私的年金としての役割を果たすことでしょう。

5.資産運用として不動産投資を考える際のリスク

資産運用として不動産投資を考える際のリスク
ここまで、不動産投資のメリットを中心に解説してきましたが、不動産投資にリスクがまったくないわけではありません。そこで、不動産投資で資産運用する際に注意したい点をまとめました。

(1) 空室が出てしまうリスク
物件を購入してもそこに住んでくれる人がいないと賃料が入ってこないので、収益も上がりません。収益がなければローンの返済が滞ってしまいます。また、経営がうまくいかない物件は、売却する際の査定でマイナス要素となり、売却額に影響を与えます。駅から近いなど、空室がでにくいような条件の物件を選ぶ必要があります。

(2) ローン返済できなくなるリスク
ローンを組む際、無理をして短期間での返済計画を立てしてしまうと、毎月の返済額が高額になります。そうなると、予想以上に多く空室が出てしまった場合、返済額を工面できなくなるリスクがあります。返済額は収入とのバランスを考えましょう。

(3) 物件のリフォームや修繕がかさみ投資額が想定以上に膨らんでしまうリスク
賃貸物件は無数にあります。その土地の相場と比較して安い物件には、安いなりの理由があります。特に築年数がたっている古い物件を購入した場合、リフォーム費用がかさんで、予想より投資額が増えることが多いので、注意が必要です。
資産運用として不動産投資を考える際のリスク
資産運用にはさまざまな方法がありますが、中でも不動産投資は、高度なスキルや専門的な知識が無くても、基本的なリスクさえ避けて物件を選べば手を付けやすいということが理解できたと思います。初期費用が少なく済むというのも、初心者にやさしいポイントでしょう。

はじめの一歩として、まずは不動産会社が開催している初心者向けの勉強会やセミナーに参加してみると良いでしょう。

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