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賢く選択!良いサブリース・悪いサブリース

211 views 2016.10.27
賢く選択!良いサブリース・悪いサブリース 出典:PhotoAC
英語でいうところの意味は「又貸し」。不動産業界では「一括借り上げ方式」のことを指します。本来、物件オーナーが行うべき業務を管理会社が一括して代行し、その管理会社から所定の借り上げ料を受け取る方法です。物件オーナーが「一般の人ではなく、管理会社に貸す」という契約形態のことになります。

・サブリースのメリット

オーナーのメリットとしては空き室リスクや家賃滞納リスクを減らせるという点があります。
オーナーが直接営む場合は、入居済分の家賃収入しか入ってこないため、空き室が多くでたり、家賃滞納が続くと経営に支障をきたします。サブリースでは空き室分も保証され、貸借人へのトラブルや対応、また煩雑な手続きや運営・管理も一括して管理会社が行うので煩わしさに手が掛かりません。管理会社としても、土地購入や建物建設、資産税などの費用が軽減されるメリットがあります。
目次

1.管理代行会社との違い

2.悪質業者のサブリース例

3.ウィン&ウィンの関係になれる良いサブリース

4.大切なポイント

1.管理代行会社との違い

物件管理手数料だけを考えるのであれば、サブリースの半分くらいの場合もあるので、管理代行システムを利用したほうが低く納まります。家賃保証はありませんので物件オーナー自身がそのリスクを負いますが、稼働率(入居率)が高く続くような人気物件の場合は、管理代行会社を利用したほうがオーナーにとっては高収益となります。

・サブリースと管理代行
一概にどちらが良いとは言えないのですが、状況と場合によって、サブリースと管理代行を使い分けることができると効果的です。複数物件を所有する場合は特に、です。
空き室が少なく、家賃収入が安定していることが、やはり一番の魅力になるはずですから。

2.悪質業者のサブリース例

典型的な例としては、悪徳なサブリース業者は契約賃料の自由改定を文言に入れてあります。一定期間ごとに借り上げ料の見直しを行う、など。業者が一方的に改定できるわけではありませんが、経済状況の悪化や地域の家賃相場の下落、人口減少など、業者にとって好都合な材料を提示して値下げ交渉をしてきます。場合によっては2年で10%の賃料ダウンなんてこともあります。

実際の経済や地域家賃に則した適切な値下げであれば仕方ないこともありますが、結果、資産を手放さなくてはいけなくなるような事態だけは避けましょう。契約時に更新年月や免責期間、原状回復費用はチェックしておきましょう。
悪質業者のサブリース例 出典:PhotoAC

3.ウィン&ウィンの関係になれる良いサブリース

もちろんすべてのサブリース業者が悪徳というわけでもありません。
理想的なサブリースは、オーナーと管理会社、両方がウィン&ウィンの関係になれるもの。管理会社は、自らが損をするような契約は持ちかけてこないので、オーナーが損をしない仕組みであれば大丈夫ということになるでしょう。

それを知るために一番重要なことは、借り上げ期間中は賃料が一定しているかどうか?というところが焦点となるでしょう。
契約の翌年から、いきなり値下げされたりしたら困りますからね。

契約期間が10年ほどであっても、賃料の見直しがなく固定している業者であれば、信頼度は高いでしょう。それだけ客付けなどに対する自信と見ることもできます。
ウィン&ウィンの関係になれる良いサブリース 出典:PhotoAC

4.大切なポイント

ひと昔前はサブリースによる問題や苦情・相談が相次いだりもしていましたが、国土交通省による制度や規則の見直しというテコいれも実施されました。善良な管理会社であればサブリースはメリットがあります。オーナーの手間を省いてくれ、家賃は安定して入ってきます。仮に家賃改定の場合でも、納得のいく説明をきっちり行ってくれます。

管理会社もビジネス・契約である以上、オーナーだけの利益でなく、自分たちの利益も確保しなければいけません。オーナーと業者、双方がウィン&ウィンの関係になれる契約を提示できる、信頼ある管理会社と巡り合うことができれば、サブリース契約は不動産経営・投資を成功させる大きな要素となり得ます。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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