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借地権の種類とメリット・デメリット

480 views 2016.10.31
借地権の種類とメリット・デメリット
借地権の中でも、建物の所有を目的とする権利の場合には地上権と賃借権というものがあります。
所有することが目的なので、例えば物件専用の付帯物はOKですが、関係のない貸駐車場などはNGとなります。
目次

1.借地権の基礎知識

2.借地権のメリット

3.借地権のデメリット

4.借地権付物件の運用

1.借地権の基礎知識

・地上権
土地の権利を登記することができ、地上権の土地上にある建物を第三者に売却することや転貸することは自由にできます。

・賃借権
こちらの場合は売却や転貸にあたり、土地所有者(地主)の承諾を得なければいけません。

・定期借地権
平成4年の新法で新たに設けられた「定期借地権」「一般定期借地権」「建物譲渡特約借地権」「事業借地権」の3種類がありますが、住宅市場においての「定借マンション分譲」「定借土地区画分譲」「定借一戸建て分譲」と呼ばれるものの多くは「一般定期借地権」に分類されます。

一般定期借地権では存続期間を50年以上としているため、未だ期間満了を迎えた事例が存在しないため、満了時にどのような事態が起きるのか、土地所有者と借地人の双方に不安感が残るところがあります。

・地上権と賃借権
借地権の区分マンションでは、その多くが地上権となっていますので、自由に売買することが可能です。 中には賃借権のものもあり、この場合、売却・転貸には、土地所有者の承諾が必要ということになります。

一方、借地権の一戸建て住宅においては、そのほとんどが賃借権になっています。

・旧法と新法
平成4年7月31日以前(旧法)より成立している契約関係は更新が可能です。こちらは借主に有利と言えるものでした。
平成4年8月1日から新法が施行されました。こちらは改正前の旧法があまりにも借り手の権利が強かったため、地主に有利と言える特徴になっています。

2.借地権のメリット

・所有権と比較して購入価格が3割程度低く抑えられます。
・土地の取得税が発生せず、登記費用も発生しないため不動産購入時の諸費用を低く抑えられます。
・土地の固定資産税・都市計画税の負担がありません。
・敬遠されがちで人気がないため、物件を吟味できます。
・見た目は何も変わらないので、体裁を保てます。
・大事に所有されている土地が多く、整備・環境も良い状態のことが多いです。

所有権と比較した場合、運用利回りも高くなること等があげられるでしょう
借地権のメリット 出典:PhotoAC

3.借地権のデメリット

・自分の土地ではありません。
・担保評価が低く、所有権と比較して融資がつきにくいです。
・地代負担があります(固定資産税の3倍程度)
・更新時には更新料が必要です。
・建替えや譲渡の際には、地主の承諾が必要であり、承諾料も必要となります。

他、地代の増額や第三者に売却しづらいこと等が挙げられます。

4.借地権付物件の運用

新法で設けられた「定期借地権」の場合は、契約期間が終了すると更新できませんし、基本的には土地も更地にして返さなければいけないので、不動産投資には不向きと考えても無理はありません。

しかし、旧借地権物件に関しては、デメリットも当然あるのですが、不動産購入時の初期費用が安く済むのとキャッシュフローが出やすいという利点があります。

自己資金不足の解消や、所有権物件よりも表面利回りが高いことが多いので、その差額を貯金して次物件購入時の資金とすることも可能でしょう。ただ、初心者にはハードルが高いと捉えたほうが無難ではあります。また、将来的に底地を売ってもらえる可能性があるというのも借地権への投資メリットかもしれません。地主側に相続などが発生し、相続を受けた新地主が納税のためにその土地を売却したいと思っても、底地は借地権者以外の第三者には売りづらいものです。

地主側が底地の売却を考えた時には、まず借地権者に購入の打診がいくことになるでしょう。ただし、この場合、借地権設定より前に底地に抵当権などの担保設定がなされていないかを注意しておきましょう。また、リフォームが必要な際も土地は借り物だから、ということでリフォーム業者と値段交渉が出来るかもしれません。
借地権付物件の運用 出典:PhotoAC
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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