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不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲイン

16,544 views 2016.10.27
不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲイン
インカムとは収入、キャピタルとは資本を指しますので、不動産投資の場合、インカムゲインとは賃料による収入・利益を指します。反対、というわけではありませんがお持ちの物件を売却して得る利益、売却益をキャピタルゲインということができるでしょう。
目次

1.インカムゲインとキャピタルゲイン

2.売却することによる出口戦略

3.不動産投資の魅力、キャピタルゲイン

1.インカムゲインとキャピタルゲイン

賃料の場合、資本を売却するわけではないので、資産そのものは手元に残りますが、賃料の下落や借り手が付かず空き室状態が長く続くと収入が不安定になり利益は減少します。

条件の良いサブリースを契約している場合は安定した不動産投資となり、「ローリスク・ロングリターン」といえるでしょう。
株式投資では、配当金や株主優待がインカムゲイン、保有株式を売却した際に得る利益がキャピタルゲインとなります。不動産投資などの商品投資では現物が残りますので、株式とは違って資産がゼロになるリスクは少ないといえるでしょう。

2.売却することによる出口戦略

市場が上昇傾向にある場合は、より大きな利益、売却益(キャピタルゲイン)を獲得して出口へと向かうことができるでしょう。 この時期を慎重に見極めることが大事になってきます。 不動産市況にも上昇と下降のサイクルがありますので、現状が価格上昇しているからと言って、必ずしも地価が上昇し続けるとは限りません。

この売却という選択にはキャピタルゲインを得る、という場合だけでなく、予想に反して収益が思ったように上がっていない場合にも、一旦清算し、その不動産投資から撤退するという考え方、捉え方の時もあるでしょう。

いずれにせよ、不動産投資という観点から見た場合には、売却という出口を出た時に最終収益の確定といえるので、キャピタルゲインを得ることができる場合はともかく、反対に撤退するときでも、売り急いで損をしないように慎重に行いましょう。
売却することによる出口戦略
・売却損、売却益

出口が売却だとして、その時の計算式は、売却価額ー(取得費+費用)となります。費用は仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。
取得費は、土地と建物の価額。ここでポイントとなるのは、取得費です。取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。

建物価額が大きい方、保有時の減価償却費が多額に発生している方は、取得費がかなり低くなっているので売却益が多額になる可能性があります。

反対に土地の割合が大きい場合は売却損が出やすくなります。土地に関して減価償却はありませんので取得費が大きくなる、つまり売却損が出やすくなってしまいます。

個人で不動産投資の出口戦略を考えた時に、税金の発生や減価償却費のことも忘れないようにしておきましょう。

3.不動産投資の魅力、キャピタルゲイン

不動産投資の魅力、キャピタルゲイン
不動産を売却した時に発生する利益、キャピタルゲイン。不動産投資を行う上での魅力のひとつといえるでしょう。 しかしながら、現在市場に出回っている物件では、このキャピタルゲインを狙うことは非常に難しいと言わざるを得ないかもしれません。バブル期ならいざ知らず、今日では不動産は買えば上がるという時代ではありません。築年数が古くなっていけば家賃も評価も下落していきます。

・物件が安く売りに出される理由

ただ、相場よりも割安な物件を購入することができれば、キャピタルゲインを狙うことができます。
それには、なぜ安く売りに出されるのか?その理由を考えてみることが大事です。

維持管理が煩わしい、急に現金が必要になった、相続税資金が必要、破産…などが挙げられるかと思います。そういった状況に陥った時に、所有者は物件を手放さなくてはいけなくなり、早急に売るためには相場よりも安い価格で売りに出す必要性が出てきます。

そういった物件情報をいち早く手に入れて、購入することができればキャピタルゲインも十分狙うことが可能になってきます。 相場観と情報ルート、これを生み出すことがカギといえるでしょう。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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