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耐用年数オーバー物件での融資獲得法

383 views 2016.10.27
耐用年数オーバー物件での融資獲得法 出典:PhotoAC
事業を行うに際して、所有する資産には「耐用年数」なるものが存在してきます。
税務の上では10万円以上、使用可能年数が1年以上の資産においては、その経費を該当年度ですべて計上することができません。
目次

1.法定耐用年数って?

2.中古木造アパート投資

3.「◯◯」、「◯◯◯◯」から認めてもらいましょう!

4.自己資金を貯める

1.法定耐用年数って?

そのような資産は法的に決められた年数で分割して計上することになっています。耐用年数とは、減価償却年数の回数ということになります。これは、保有資産の種類によって異なりますが、建築物にも存在し、特にその構造や用途によって異なってきます。アパートやマンションの賃貸経営においては、物件の耐用年数の残存年数によっては、金融機関からの融資が可能か不可能か?の審査対象になります。

・物件の構造による耐用年数
木造は22年、鉄骨造は34年、RCであれば47年というように決まっています。 ちなみに耐用年数とはその建築物の寿命のような印象を受けますが、実はそういうことではありません。税務上で定められた減価償却年数という数字にしかすぎません。

2.中古木造アパート投資

中古木造アパート投資 出典:PhotoAC
耐用年数が短い木造アパートは融資が引きにくいことがあります。
これは「融資期間は残存耐用年数を超えないように」という金融機関の暗黙ルールが存在するためで通常では融資は、ほぼNGです。しかしながら、この参入障壁をクリアすることができれば非常に不動産投資効率の良い物件であります。利回りが良く、ある程度の状態を維持していて土地値に近い物件があれば、しめたものです。 購入後も維持費があまりかからなそうな管理の行き届いているものは素晴らしいですね。 是非、不動産ポートフォリオに組み入れたいものです。

・どこから融資をひくのか?
新規でメガバンクに相談に行ったとしても、とても相手にしてもらえません。そうかと言って、利息の高い金融機関やノンバンクから借りても、厳しい投資となるだけです。本当のお宝物件ではない限り、キャッシュフローが出ていても延命措置にしか過ぎない場合が多いです。

3.「◯◯」、「◯◯◯◯」から認めてもらいましょう!

そこで限定条件はつきものですが、「地銀」と「信用金庫」からの融資を検討してもらいましょう。
これらの金融機関なら、ある程度の耐用年数越えまでは融資対象としてくれます。条件としては、居住地域に限られたり、対象物件もエリアが限定されたりしますが、低金利で融資が引けるというのは大きなメリットです。
「◯◯」、「◯◯◯◯」から認めてもらいましょう! 出典:PhotoAC
・毎月預金をする
認められるためには、取引(お客様になる)をして、毎月預金をしましょう。 これにより、預金能力のアピール、自己資金の構築、見知らぬ新規客よりもコネができる、といった効果が見込め、成功率は格段にUP!するでしょう。

ちなみに耐用年数オーバー物件でも融資可能な銀行も、最近ではポツポツお目見えです。 購入対象の不動産価値以外にも、その人個人の信用価値や別の資産価値を担保に入れることで融資が受けられることもあります。 ただこの場合、拡大戦略を取りたい方には不向きとなりますので気を付けましょう。

・初期段階では・・・
自己資金比率を高めて、年収の何倍、といった審査基準に拘らない金融機関をお勧めします。積算価値に対する融資額の割合が低くなるので耐用年数オーバー物件でも融資確率が高くなります。上手く一物件でも借り入れの実績をつくることができれば、今度はその信用が付くので、次物件への購入へとつなげていくことができます。

4.自己資金を貯める

不動産投資で成功するためには貯蓄する習慣を身につけましょう。継続して貯金できる状態になることが、まずは大切な一歩になってきます。逆にこの条件を満たすことができれば、不動産投資によって「資産が資産を生む」好循環へと入っていくことも可能になっていくでしょう。

年収が500万円以上か、自己資金300万円以上を一つの目安と捉えると良いでしょう。 個人事業主や経営者の方であれば、過去3年間で説明のできないような赤字を出していないことが条件として大切になってきます。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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